路線価 (2023) 北海道登別市栄町2-9-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 登別市北海道登別市栄町２丁目９番３外
価格時点	2023 年
駅名	鷲別駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (818 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (818 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円／坪 1平米 1万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、登別市及び室蘭市の幹線通沿いの商業地域が圏域。需要者は地元法人が中心であるが道外企業の進出も一部見受けられる。ＪＲ線北側の中央通沿いの路線商業地域に比較して店舗集積度は低いことや工業系用途も混在して、多様性が見受けられる。コロナ禍による不動産市場の停滞も加わり周辺の取引は少なく、その利用目的により画地規模が各々であるところから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、登別市及び室蘭市の路線商業地域の圏域。工場、店舗、住宅が混在した地域で、需要者はコンビニエンスストア、飲食店、営業所等の事業者など多様である。地価の割安感があり、駐車スペースが十分確保できる中規模以上の画地のニーズがある。需要は堅調で、地価は安定している。取引される画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法では主要幹線沿いの事例より試算したが、比準価格は市場性を反映しており信頼性が高い。海岸に近い国道沿いの路線商業地域だが、賃貸物件は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に求められた。実証的な比準価格を標準とし収益価格は参考に止めて、前年公示価格との検討を踏まえ、最近の地価動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 築年の古い収益物件も見られるが、収益を目的とした新規投資はほとんど見られない。新規投資は自用目的が多い。地縁を背景とした自用目的の店舗や事業所の取引がほとんどであり、取引価格が売買の指標となっている。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鷲別駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	247.4 坪 (818 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、店舗、住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	登別市北海道登別市栄町２丁目９番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	工場、店舗地
画地の形状等
間口	31 m
奥行き	25.5 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗、小工場が混在する路線商業地域で商業系店舗の集積度は高くない。周辺で量販店の進出もあり、地価は当面横這い傾向と予測する。 (2)工場、店舗、住宅が混在する路線商業地域として、現状を維持すると見込む。国道沿いのため飲食店やスーパーの出店も見られ、地価は安定して推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善している。全国旅行支援等により、人手不足のなか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある。 (2)大型店への顧客流出が続き、既存商業地域の商況は低迷している。
地域要因
(1)国道沿いだが地価水準が低いことから、量販店の進出もあり土地利用に多様性があり、地価は安定している。 (2)室蘭市寄りの国道沿いであることや地価の割安感などから需要があり、地価は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121230 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	登別市
地域	北海道登別市栄町２丁目９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,069 円／平米 5万3,124 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,458 円／平米 5万1,104 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,272 円／平米 5万3,795 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121230 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	登別市
地域	北海道登別市栄町２丁目９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,839 円／平米 1万9,304 円／坪
推定価格 平米 坪	5,669 円／平米 1万8,742 円／坪
標準価格 平米 坪	8,722 円／平米 2万8,835 円／坪
査定価格 平米 坪	8,720 円／平米 2万8,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121230 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	登別市
地域	北海道登別市栄町２丁目９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,160 円／平米 5万119 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,438 円／平米 4万7,732 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,986 円／平米 5万6,156 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231121230 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	登別市
地域	北海道登別市栄町２丁目９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,044 円／平米 4万3,123 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,423 円／平米 4万1,070 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,529 円／平米 5万1,339 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	12.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情