路線価 (2023) 北海道恵庭市戸磯612 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 恵庭市北海道恵庭市戸磯６１２番
価格時点	2023 年
駅名	恵庭駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (21031 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (21031 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円／坪 1平米 9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、恵庭市のほか隣接の千歳市、北広島市等を含む広域的な工業地の圏域で、工場、倉庫等の利用を前提とした道内外の法人が需要者の中心となるものと思料される。比較的需要は期待され、地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで、特定できない状況にある。 (2) 同一需給圏は千歳市から北広島市にかけての工業地域と把握した。需要者は食品関連工場や物流関連施設の取得を目的とする一般事業法人が中心となる。全般的な製造業の工場立地は好調とは言い難いが、恵庭市内においては分譲中の工業団地が無いことや物流・食品工場等の立地が好調なことから工業用地の需給関係は逼迫している。周辺で新規に造成された工業団地の分譲単価は坪４万円程度で完売し、既存の工業団地についても高値での取引が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、４事例よりの比準に止まったものの、適正な補修正等により、市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。収益価格は同種同規模程度の賃貸事例が少なく、賃貸市場が形成されていないため適用を断念した。以上より、代表標準地との均衡等にも留意し、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 工業団地内では関連会社間を除いては賃貸物件はほとんど見られず、賃料相場が形成されていないことから収益還元法は非適用とした。比準価格は、地域類似性の高い事例を採用して求めた実証的な価格であり、説得力を有している。本件では代表標準地や前年価格からの検討、売り希望物件の動向等も踏まえて、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	恵庭駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	6361.5 坪 (21031 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、配送センター等の建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	32.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	恵庭市北海道恵庭市戸磯６１２番
標準地の範囲
東	300 m
西	400 m
南	500 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	工場・倉庫地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	200 m
面積	20000 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３２．５ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)道道沿いの工業地域。周辺の土地取引状況をみると、比較的高価格水準の取引も散見される状況にある。地価は上昇傾向での推移が予測される。 (2)今後しばらくは工業団地の供給予定は無いことから、強含みの市場が続くことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2022年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2019年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)石狩５市は、土地不足等から、地価上昇が続いている。その他の地方都市は一部の地域を除き、衰退傾向で地価下落が続いている。 (2)メガソーラーや物流施設の立地により遊休地の解消が進み、工業用地の需給関係は改善した。
地域要因
(1)市内工業地では、相対的に高価格水準の工業地取引も散見される状況にある。土地価格は上昇傾向。 (2)物流や食品関連の立地意欲は堅調に推移している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231381231 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	恵庭市
地域	北海道恵庭市戸磯６１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,859 円／平米 2万5,982 円／坪
推定価格 平米 坪	9,138 円／平米 3万210 円／坪
標準価格 平米 坪	9,138 円／平米 3万210 円／坪
査定価格 平米 坪	9,140 円／平米 3万217 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231381231 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	恵庭市
地域	北海道恵庭市戸磯６１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,727 円／平米 2万5,545 円／坪
推定価格 平米 坪	8,832 円／平米 2万9,199 円／坪
標準価格 平米 坪	9,297 円／平米 3万736 円／坪
査定価格 平米 坪	9,300 円／平米 3万746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231381231 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	恵庭市
地域	北海道恵庭市戸磯６１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,510 円／平米 2万1,522 円／坪
推定価格 平米 坪	9,579 円／平米 3万1,668 円／坪
標準価格 平米 坪	1万190 円／平米 3万3,688 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231381231 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	恵庭市
地域	北海道恵庭市戸磯６１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,748 円／平米 2万8,921 円／坪
推定価格 平米 坪	8,956 円／平米 2万9,609 円／坪
標準価格 平米 坪	9,427 円／平米 3万1,166 円／坪
査定価格 平米 坪	9,430 円／平米 3万1,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情