路線価 (2023) 北海道伊達市向有珠町204-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 伊達市北海道伊達市向有珠町２０４番１２
価格時点	2023 年
駅名	有珠駅 から 600m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	72万9,000 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万4,877 円 1平米 4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	71万3,000 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万4,546 円／坪 1平米 4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊達市郊外の住宅地域で、主たる需要者は当該エリア周辺及び市内に職場等がある個人が戸建住宅の建築を目的としている。当該地域は市内中心部と距離があり、生活利便性に難があるため、不動産に対する引き合いは弱い。不動産に対する需要は利便性の高い市内中心部、北部地区に偏る傾向にあり、それに反する当該地域の需要は依然弱い状況が続いている。なお取引は少ないものの土地価格は概ね坪１万円台中頃の取引が多い。 (2) 同一需給圏は伊達市の郊外住宅地域に加え、隣接する洞爺湖町の住宅地域も一部含んだ圏域である。有珠山の将来的な火山災害を切り離せない地域性から、近隣周辺における需要者は地縁性を有する従前からの在住者が大半であり、外部から有珠地区への転居者は極めて少ない状況にある。コロナ禍においても住宅地需要への直接的な影響はみられないが、不動産取引は依然として低調に推移しており、更地総額で１００万円を下回る水準が中心価格帯と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の査定では規範性を有する事例を採用し、適正に比較等を行って求めており、市場の実態が反映されている。収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮の上、規範性の高い比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 古くからの居住者による戸建住宅が多く、地区的な人気の低迷を受けて賃貸需要も期待し難い実情から収益物件の建築は現実的ではなく、収益価格を試算することはできない。比準価格については、現実に行われた複数の取引事例を比較検討のうえ、信頼度の高い事例を中心に調整して試算しているなど精度的に欠けるところはなく、弱含みな情勢が続く市場動向からも適切な水準と判断されるため、本件では比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	有珠駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊達市北海道伊達市向有珠町２０４番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	14.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)伊達市郊外に位置する既成住宅地域。生活利便性等が見劣りし、また需要者が地縁的選好性を有するものに限られるなど購入者は限定的である。今後も同様に推移するものと思われ、地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)近隣地域は市内でも特に不動産市況が厳しい有珠地区の既成住宅地域であり、コロナ禍以降は地区内の観光施設の利用者も低迷しているため、依然として宅地需要は乏しく、更なる地価下落の進行が懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万4,877 円 1平米 4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万4,546 円 1平米 4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万4,877円 1平米 4,500円
前年から次年への変動率 -4.3 ％
2022年	1坪 1万5,538円 1平米 4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万4,546円 1平米 4,400円
前年から次年への変動率 -6.4 ％
2019年	1坪 1万5,538円 1平米 4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)未だに飲食店等の一部の業種では新型コロナの影響が見られる。人口減、高齢化率の上昇等も進んでおり、市内全体では不動産需要は弱含みである。 (2)地方都市では人口減少等による宅地需要の減退が懸念される情勢が続いており、底堅い需要が存する地域と衰退傾向の地域の格差が広がっている。
地域要因
(1)宅地需要は利便性の高い中心部、北部地区が中心であり、それ以外は需要は弱く地価は二極化している。利便性に見劣りする当該エリアの需要は弱い。 (2)有珠山噴火による被害の懸念が伴う地域であり、有珠地区を選好する需要者が極めて少ない状況が続いているため、地価は明確な下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231301233 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市向有珠町２０４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3,025 円／平米 1万1 円／坪
推定価格 平米 坪	4,209 円／平米 1万3,915 円／坪
標準価格 平米 坪	4,565 円／平米 1万5,092 円／坪
査定価格 平米 坪	4,610 円／平米 1万5,241 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231301233 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市向有珠町２０４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,420 円／平米 1万7,919 円／坪
推定価格 平米 坪	4,857 円／平米 1万6,057 円／坪
標準価格 平米 坪	4,399 円／平米 1万4,543 円／坪
査定価格 平米 坪	4,440 円／平米 1万4,679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231451233 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市向有珠町２０４番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,371 円／平米 2万1,063 円／坪
推定価格 平米 坪	6,543 円／平米 2万1,631 円／坪
標準価格 平米 坪	4,582 円／平米 1万5,148 円／坪
査定価格 平米 坪	4,630 円／平米 1万5,307 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231451233 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	伊達市
地域	北海道伊達市向有珠町２０４番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,425 円／平米 2万4,547 円／坪
推定価格 平米 坪	7,082 円／平米 2万3,413 円／坪
標準価格 平米 坪	4,391 円／平米 1万4,517 円／坪
査定価格 平米 坪	4,430 円／平米 1万4,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情