路線価 (2023) 北海道北斗市本郷2-190-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 北斗市北海道北斗市本郷２丁目１９０番１外
価格時点	2023 年
駅名	新函館北斗駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	544万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	544万 円 (279 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円／坪 1平米 1万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北斗市の住宅地域である。この中で代替競争関係が強いのは旧大野町中心部の住宅地域である。需要者の中心は市内のうち旧大野町地区在住者である。函館市内勤労者層の住宅需要が市内に回帰し函館市のベッドタウンとしての性格は薄れ、地域の人口が減少する中で外部からの流入も減少し、当地域の住宅地取引は動意に乏しい状況となっている。需要の中心となる価格帯は土地が５５０万円前後、新築分譲戸建物件が２，０００万円台前半と思われる。 (2) 同一需給圏は北斗市の住宅地域であるが、特に旧大野地区の住宅地域と代替競争等の関係が強い。人口減少、高齢化が続く中、需要者は北斗市内の地縁的関係者等が中心であり、需要は相対的に弱く不動産取引は停滞気味である。需要の中心となる価格帯は、土地は５５０万円程度、新築住宅は２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧大野町の住宅地域に所在し、自己使用の戸建住宅地としての取引が支配的である。周辺にアパートも散見されるが、近時アパートの新築は元々の土地所有者の土地有効活用目的が多く、土地取得費の回収を必要としない賃料水準で収益価格は低位に試算された。本件においては、市場参加者の属性を踏まえ収益価格は参考に留め、複数取引から試算した実証的な比準価格について、周辺地域の価格動向をも踏まえて妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は北斗市の住宅地に係る類似性の高い事例を採用しており、標準地に係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く規範性が高い。一方、周辺は賃貸住宅も見られるものの、節税目的で建築されたケースが多く、収益性を反映した価格形成が行われていないことから収益価格は低位に試算されたと思料する。以上より、本件では比準価格を妥当と判断し、周辺地域の価格動向も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ新函館北斗駅南西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	84.4 坪 (279 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに公共施設等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北斗市北海道北斗市本郷２丁目１９０番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧大野町の一般住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持するとものと予測する。北斗市の中でも旧大野町の人口減少率は相対的に高く、地価は底値を探りながらも弱含みの状況が続くものと予測する。 (2)一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はない。北斗市の中でも旧大野地区の需給は弱含んでおり、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつも景気の持ち直し傾向が見られる。一方、住宅投資は低水準で推移している。 (2)人口減少、高齢化が継続しており、生活利便性等が良好な一部地域を除き住宅需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)旧大野町中心部の住宅地域。北海道新幹線開業の影響はなく地域要因に変動なし。エリア人口の減少等から地価は弱含みの傾向が続いている。 (2)地域内に特段の変動要因はなく、人口減少等により需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231831236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市本郷２丁目１９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,250 円／平米 5万417 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,508 円／平米 6万1,187 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,714 円／平米 6万1,868 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231831236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市本郷２丁目１９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,782 円／平米 4万5,563 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,646 円／平米 4万5,114 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,170 円／平米 6万70 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231831236 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市本郷２丁目１９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,267 円／平米 5万473 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,084 円／平米 6万3,092 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,765 円／平米 6万2,037 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231831236 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市本郷２丁目１９０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,609 円／平米 7万4,745 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,309 円／平米 7万448 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,553 円／平米 5万8,030 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情