路線価 (2023) 北海道七飯町大中山2-405-44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 七飯町北海道七飯町大中山２丁目４０５番４４
価格時点	2023 年
駅名	大中山駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	447万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	444万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円／坪 1平米 1万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、函館市の通勤圏内である函館市に近い大中山、大川地区を中心とする七飯町市街地の住宅地域一円の範囲である。函館市への通勤圏にあることから需要者は町内の在住者層を中心として函館市内の在住者層も含む。地域内における不動産の需給動向は、函館市の土地価格と比較すると割安感もあり、市場は安定的である。当該地域での取引は、土地で４５０万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円台前半が中心となっている。 (2) 同一需給圏は町内の住宅地域一円で特に市街地南部の大川地区や大中山地区との代替競争関係が強い。需要者は町内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。函館市郊外での商業施設の集積により近隣地域や周辺地域の利便性は増しており、同郊外住宅地の地価に比し割安感も認められ同市からの転入も生じている。需要の中心価格帯は土地で４００万円強～５００万円、新築戸建住宅は２，０００万円台前半までとなっているが強気な取引も認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、大中山等の住宅地域に所在する取引事例を採用し求めたもので、市場性を反映し、実証的で説得力を有する。地域内に共同住宅も見られることから収益還元法を適用したが、賃料が低水準で推移しており、地価に見合った賃料設定ができないことから、収益価格は低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引時点のやや古い事例も採用しているが地域的特性や画地規模は概ね類似の事例から比準価格を試算しており実証的、客観的な価格が求められている。一方、収益価格は低層住宅を想定のうえ標準地の収益性を試算したが近隣地域等では自用目的の取引が価格形成に大きな影響を与えておりその規範性はやや劣る。このため鑑定評価額の決定に当たっては、規範性の優る比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。
交通
交通施設	ＪＲ大中山駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	71.1 坪 (235 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	七飯町北海道七飯町大中山２丁目４０５番４４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	14 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北５．８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、町内のほか函館市からのベッドタウンとしての需要もあるため土地需要は堅調であり、当面地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)隣接する函館市の郊外地域において大規模な宅地分譲が行われているが、近隣地域等の割安感に変化は認められない。近隣地域等での需要は引き続き堅調であるため地価の強含みを予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道南地域では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で全般的な住宅需要は弱く、経済はやや停滞気味である。 (2)七飯町の高齢化率は北海道平均をやや上回っているが、直近５年の人口減少率は北海道平均の約半分となっている。
地域要因
(1)地域要因に格別な変動要因は見られない。一般的要因の影響を受けているものの、函館市の比較による割安感から地価は上昇傾向にある。 (2)居住環境良好な住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北東向きの効用増が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231391337 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	七飯町
地域	北海道七飯町大中山２丁目４０５番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万258 円／平米 6万6,973 円／坪
推定価格 平米 坪	2万378 円／平米 6万7,370 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,458 円／平米 6万1,022 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231391337 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	七飯町
地域	北海道七飯町大中山２丁目４０５番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,999 円／平米 7万6,035 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,090 円／平米 7万6,336 円／坪
標準価格 平米 坪	2万709 円／平米 6万8,464 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231391337 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	七飯町
地域	北海道七飯町大中山２丁目４０５番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,595 円／平米 7万1,393 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,809 円／平米 7万2,101 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,593 円／平米 7万1,386 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231391337 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	七飯町
地域	北海道七飯町大中山２丁目４０５番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万403 円／平米 6万7,452 円／坪
推定価格 平米 坪	2万50 円／平米 6万6,285 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,064 円／平米 5万6,414 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情