路線価 (2023) 北海道七飯町大川3-86-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 七飯町北海道七飯町大川３丁目８６番２３
価格時点	2023 年
駅名	桔梗駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	463万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	461万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,030 円／坪 1平米 2万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、函館市桔梗地区から七飯町大中山地区辺りまでの住宅地域一円である。需要者の中心は、町内及び函館市内の居住者である。函館市に隣接する住宅地域で通学や買い物等の利便性が良好であり、需要も活発で価格水準も安定している。中心となる価格帯は土地代で４５０万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円以内が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は町内の住宅地域一円で特に市街地南部の大川地区や大中山地区との代替競争関係が強い。需要者は町内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。函館市郊外での商業施設の集積により近隣地域や周辺地域の利便性は増しており、同郊外住宅地の地価に比し割安感も認められ同市からの転入も生じている。需要の中心価格帯は土地で４００万円強～５００万円、新築戸建住宅は２，０００万円台前半までとなっているが強気な取引も認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、大川等の住宅地域に所在する取引事例を採用し求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。容積率制限が厳しい第１種低層住居専用地域に所在しており、賃貸用建物の建築は経済合理性の観点から実現性が乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域や周辺地域は自用の戸建住宅を主とする住宅地域であり収益性を指向する地域になく賃貸市場も成熟していないため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は取引時点概ね新しく地域的特性等も概ね類似の範囲内にある事例から試算しており説得力のある価格が求められている。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意して決定した。
交通
交通施設	ＪＲ桔梗駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	七飯町北海道七飯町大川３丁目８６番２３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの商店街背後の住宅地域で今後も現状維持と思われる。地域要因には格別の変動要因はないが、函館市の土地価格と比較すると割安感もあり、今後は地価も上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)隣接する函館市の郊外地域において大規模な宅地分譲が行われているが、近隣地域等の割安感に変化は認められない。近隣地域等での需要は引き続き堅調であるため地価の強含みを予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道南地域では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で全般的な住宅需要は弱く、経済はやや停滞気味である。 (2)七飯町の高齢化率は北海道平均をやや上回っているが、直近５年の人口減少率は北海道平均の約半分となっている。
地域要因
(1)地域要因に格別な変動要因は見られない。一般的要因の影響を受けているものの、函館市の比較による割安感から地価は上昇傾向にある。 (2)函館市に近接する住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北西向きの効用増が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231391337 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	七飯町
地域	北海道七飯町大川３丁目８６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,724 円／平米 7万1,820 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,348 円／平米 7万576 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,687 円／平米 7万5,003 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231391337 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	七飯町
地域	北海道七飯町大川３丁目８６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,148 円／平米 5万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,602 円／平米 6万1,498 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,577 円／平米 7万7,946 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231391337 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	七飯町
地域	北海道七飯町大川３丁目８６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,283 円／平米 7万6,974 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,656 円／平米 7万4,901 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231391337 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	七飯町
地域	北海道七飯町大川３丁目８６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万757 円／平米 6万8,623 円／坪
推定価格 平米 坪	2万278 円／平米 6万7,039 円／坪
標準価格 平米 坪	2万77 円／平米 6万6,375 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情