路線価 (2023) 北海道森町字御幸町18-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 森町北海道森町字御幸町１８番１１
価格時点	2023 年
駅名	森駅 から 320m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	447万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	451万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円／坪 1平米 2万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町内の中心市街地に存する商業地域の範囲であり、需要者は町内の個人又は法人事業者が中心である。当町の人口減少や高齢化進行に歯止めがかからない状況にあり、また、郊外の大型店舗への顧客流出もあって、近隣地域の存する旧来からの中心商業地域の商況は低迷している。このため商業地としての需要は弱含んでいて取引数も少なく、画地規模や用途も混在しているため需要の中心となる価格帯は特定しがたい。 (2) 同一需給圏はＪＲ「森」駅周辺の中心的商店街及び周辺の商業性を帯びた地域である。需要者の中心は主として日用品店舗又は事務所を経営する個人又は地元の小規模事業者である。人口減少、高齢化が進む中、商圏人口が減少し、町内商況は低迷しており、不動産取引は停滞気味である。標準地周辺地域における取引は画地規模が様々で、各種用途が混在しているため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 町内での商業地の事例が少ないため取引時点等を含めて広域的に事例を収集のうえ比準価格の試算となったが、各補修正は適切に行われており説得力を有する価格が求められている。一方、近隣地域は自用目的の店舗併用住宅等を中心とする地域であり賃貸市場が成熟していない実情から収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格を標準に町内商業地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は森町の商店街及び商業性を帯びた地域の商業地に係る類似取引事例を採用しており規範性が高い。一方、周辺は賃貸店舗等の需要は見られず、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は規範性に乏しいため適用していない。標準地に係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引する傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高い比準価格を妥当と判断し、類似標準地の動向を確認のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ森駅南東方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が多い道道沿いの既成商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	森町北海道森町字御幸町１８番１１
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当町においても人口減少や高齢化進行に歯止めがかからない状況にある。このため町内の商況も低迷しており地価の下落が続くと予測する。 (2)ＪＲ「森」駅前の中心的商店街であり、地域要因に特段の変動はない。人口減少、高齢化が進む中、商圏人口は減少し、町内商況は低迷しており、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)森町の人口はこの５年で１割減少しており、消費低迷への影響が懸念される。 (2)人口総数・生産年齢人口の減少率、高齢化率は北海道平均を上回っており、住宅地・商業地ともに需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)旧来からの中心的商業地域であり、地域要因の変動は特にない。 (2)地域内に特段の変動要因はなく、商圏人口の減少、町内商況の低迷により、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231831345 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	森町
地域	北海道森町字御幸町１８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,082 円／平米 4万3,249 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,460 円／平米 4万4,499 円／坪
標準価格 平米 坪	2万90 円／平米 6万6,418 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231831345 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	森町
地域	北海道森町字御幸町１８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万107 円／平米 3万3,414 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,432 円／平米 4万4,406 円／坪
標準価格 平米 坪	2万198 円／平米 6万6,775 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231831345 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	森町
地域	北海道森町字御幸町１８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,934 円／平米 5万9,290 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,968 円／平米 5万2,790 円／坪
標準価格 平米 坪	2万577 円／平米 6万8,028 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231831345 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	森町
地域	北海道森町字御幸町１８番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,130 円／平米 2万3,572 円／坪
推定価格 平米 坪	6,623 円／平米 2万1,896 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,038 円／平米 3万6,492 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情