路線価 (2023) 北海道江差町字上野町35-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 江差町北海道江差町字上野町３５番３
価格時点	2023 年
駅名	木古内駅 から 47000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	153万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	152万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円／坪 1平米 1万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江差町一円の住宅地域で、需要者は町内の住民であり町外からの転入者の購入は少ない。人口及び世帯数の減少、並びに高齢化率が増加していることによる経済規模の縮小に伴い、土地に対する新規の需要は少なく、需給は弱い。土地は１５０万円程度、新築の戸建物件は１，８００万円程度が中心となる。 (2) 同一需給圏は江差町の中心市街地に位置する住宅地域一円である。需要は江差町在住者等の地縁的選好性を有する者にほぼ限定される。高台のいわゆる上町はかつて檜山管内の中心であり経営者の邸宅も見られたが、主要施設の移転や出先機関の廃止等が相次ぎ相対的地位の低下が続いており、地価が相当下落した現在でも割高感が残っている。取引が少ないため中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅の中に、アパートも散見されるが自己所有の土地に建築されることが多く、投資に見合う収益が期待出来ないことから収益価格の試算は行わず、取引事例比較法による比準価格のみを試算した。快適性を重視する住宅地域であるところから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は自用目的の戸建住宅の敷地としての利用が支配的であり、久しく賃貸物件の供給は見られず適正な新規賃料の把握が困難である。また、近隣地域は、小規模区画が標準でアパートの建築を想定することが困難であるため、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の複数の取引から試算した実証的な比準価格について、当町の経済情勢及び不動産の需給動向をも勘案した結果、妥当と判断し、当該価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	バス停橋本町北西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江差町北海道江差町字上野町３５番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が多い住宅地域で格別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。人口、世帯数の減少、高齢化の進行及び地域経済の低迷等により需要は弱く、地価も下落基調で推移している。 (2)戸建住宅が標準的な高台の既成住宅地域である。人口減少・高齢化の進行等から新たな住宅地取得需要は弱く、また町内住宅地の中で地価水準最高位であることもあって未だ割高感があり、当面下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 -4.5 ％
2019年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるものの設備投資、観光、雇用環境等で持ち直しの動きがみられている。 (2)道南地域では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で全般的な住宅需要は弱く、経済はやや停滞気味である。
地域要因
(1)中心部の住宅地域である。人口、世帯数の減少、高齢化等により土地需要は不振であり、地価は下落傾向となっている。 (2)地域要因に格別な変動要因は見られない。一般的要因の影響及び高齢化等の影響を受け、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231071361 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江差町
地域	北海道江差町字上野町３５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万952 円／平米 3万6,207 円／坪
推定価格 平米 坪	9,804 円／平米 3万2,412 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,147 円／平米 4万6,770 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231071361 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江差町
地域	北海道江差町字上野町３５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,970 円／平米 3万2,961 円／坪
推定価格 平米 坪	9,879 円／平米 3万2,660 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,013 円／平米 4万6,327 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231071361 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江差町
地域	北海道江差町字上野町３５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,481 円／平米 2万4,732 円／坪
推定価格 平米 坪	7,281 円／平米 2万4,071 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,238 円／平米 4万3,765 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231071361 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	江差町
地域	北海道江差町字上野町３５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,542 円／平米 4万1,464 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,502 円／平米 3万8,026 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,356 円／平米 5万767 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情