路線価 (2023) 北海道倶知安町南1条西1-40-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 倶知安町北海道倶知安町南１条西１丁目４０番１外
価格時点	2023 年
駅名	倶知安駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,490万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,490万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円／坪 1平米 13万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は倶知安町の中心市街地の商業地域一円である。従前からの地元資本の法人や個人事業者層による自用目的の店舗事業所用地の需要のほか、近年は道外及び海外の法人や富裕層の個人による自用目的以外の需要や、新幹線・高速道路等の公共事業の進捗を好感した先行投資的な需要も加わって市況は加熱状態で、高値での取引が市場をリードしていたが、コロナ禍以降はこうした投資は一服している。物件により状況は異なり、中心価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は、町内の中心商業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、国道５号及び道道（駅前通）沿いの商業地域である。需要者は、店舗等を経営する地元の自営業者、収益物件と捉える国内外の開発業者及び不動産投資家、など様々である。新型コロナの感染拡大により、商業地の取引は減少したものの、潜在的な需要が依然認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがあり判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域とその周辺は、自用の店舗や営業所等が建ち並ぶ国道沿いの既存商店街で、近年取引が急増したエリアに含まれている。同一需給圏内では、コロナ禍の前後を通して未だテナントビル等の目立った商業施設の新築はみられないものの、新幹線新駅開業を見越した駅前整備等の動きもあり、これらに伴う商業床需要も期待され、投資採算性を考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。 (2) 採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られていないため、低位に試算された。よって、圏内の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	倶知安駅東方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	104.4 坪 (345 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倶知安町北海道倶知安町南１条西１丁目４０番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前通との交差点に近い国道沿いの商業地域
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地の商業地域では、公共事業（新幹線、高速道路）の進捗等を好感した不動産需要が旺盛で取引は加熱していたが、コロナ禍以降は観光客の激減等の影響により様子見の状況が続いている。 (2)中心市街地の商業地域は、公共事業（新幹線、高速道路等）の進捗や世界的なリゾート地（ニセコ）の玄関口となることを見越した不動産需要が依然認められ、取引の過熱感は暫く続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ニセコ地域への海外からの投資意欲は、国際ブランド化の進展や円安等の影響により、コロナ禍にあってもアジア系投資家を中心に継続している。 (2)新型コロナの収束が見通せない中、金融緩和等は依然継続されており、不動産市場にとってはプラスに作用している。
地域要因
(1)外国人観光客の激減等コロナ禍の影響は小さくないものの、駅前通を中心に新幹線等の公共事業の進捗を好感した先行投資意欲は消失していない。 (2)ニセコの玄関口となる町中心商業地に対して、国内外の不動産投資家が先行投資している状況に大きな変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231281400 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町南１条西１丁目４０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万258 円／平米 13万3,093 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,677 円／平米 32万9,532 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,596 円／平米 41万1,914 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231281400 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町南１条西１丁目４０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,873 円／平米 37万9,770 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,319 円／平米 39万1,163 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,469 円／平米 45万1,167 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231281400 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町南１条西１丁目４０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,870 円／平米 42万6,044 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,180 円／平米 46万129 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,633 円／平米 47万4,851 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情