路線価 (2023) 北海道余市町黒川町4-112外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 余市町北海道余市町黒川町４丁目１１２番外
価格時点	2023 年
駅名	余市駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (703 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (703 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、余市町内の商業地域一円である。中心となる需要者は自己業務用不動産の取得を目的とする法人を中心に店舗ビル用地取得を目的とする不動産業者等が競合すると考えられる。旧来型の地元商店街であるが、鉄道利用の顧客は少ないなど、需要は少ない。需要の中心となる価格帯は、利用用途・規模により様々で把握し難い。 (2) 同一需給圏は余市町の中心市街地内商業地域一円である。中心となる需要者は道内に展開する法人の外、主として地元の中小法人や個人事業者であり、自用目的の需要が多く賃貸は少ない。近隣地域周辺はＪＲ駅そばの国道沿い町内中心商業地にあるが旧来型の商店街で、管内景気動向、後継者難もあり商況はやや弱く、コロナ禍以前より近時の地価は弱含み傾向で推移。土地需要中心価格は単価２２千円／㎡程度、総額は利用用途・規模により様々で特定はし難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 余市駅前の商業地域であり、投資用不動産需要は少なく、現実の不動産市場においては自己業務使用需要が中心となって価格形成が行われている。最近の建築費高騰の影響もあり、収益価格は比準価格より低位に試算されており、現実の不動産市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域周辺はＪＲ余市駅に近い既存の商店街であり、主として個人事業者等が経営する自用の物件が多く、賃貸物件は少ない。賃貸需要が低いため賃料水準も低く収益価格は低めに試算された。また、規準とすべき地価公示標準地が存せず、規準価格は求められない。土地残余法の各種想定については自ずと限界があるため、市場の実態をより反映する規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、地域の動向を勘案し鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	余市駅北西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	212.6 坪 (703 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	余市町北海道余市町黒川町４丁目１１２番外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	余市駅前十字街付近
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な店舗等が建ち並ぶ駅前・近隣型の商業地域である。将来において、ＪＲ余市駅～小樽駅間のバス転換・鉄道廃止が予定されることなどから空洞化が懸念される。地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)周辺は国道５号沿いに各種店舗が連坦し、ＪＲ余市駅に近い町内中心商業地に位置する。後志管内景気動向等から昨今の商況はやや弱く、当分は同様の状況が続くと予測。当面の地価は弱含み傾向で推移すると判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少に加え高齢化が進行している。水産資源の減少や後継者不足に伴う地元産業の低迷。 (2)コロナ禍以前の後志管内景気動向は、好況に沸いた一部地域を除き動きは鈍かった。各種緩和策が見られる現時点でも、同様の傾向が持続している。
地域要因
(1)郊外型商業施設の増加と地元商店街の衰退。 (2)町内中心商業地に位置する当地は、人口減、郊外型商業施設の充実、管内景気動向等から地価は弱含み傾向で推移。当面は同様な趨勢が続くと予測。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231781408 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	余市町
地域	北海道余市町黒川町４丁目１１２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,797 円／平米 5万2,225 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,548 円／平米 5万8,014 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,526 円／平米 7万4,471 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231781408 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	余市町
地域	北海道余市町黒川町４丁目１１２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,949 円／平米 5万6,033 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,017 円／平米 5万6,258 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,903 円／平米 7万5,717 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231781408 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	余市町
地域	北海道余市町黒川町４丁目１１２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,479 円／平米 7万4,316 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,670 円／平米 7万1,641 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,573 円／平米 7万4,626 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231781408 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	余市町
地域	北海道余市町黒川町４丁目１１２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,773 円／平米 3万8,922 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,352 円／平米 5万754 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,744 円／平米 7万5,192 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231781408 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	余市町
地域	北海道余市町黒川町４丁目１１２番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,302 円／平米 3万752 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,162 円／平米 5万126 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,942 円／平米 7万2,540 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情