路線価 (2023) 北海道東神楽町ひじり野南1条3-62-401 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 東神楽町北海道東神楽町ひじり野南１条３丁目６２番４０１
価格時点	2023 年
駅名	旭川駅 から 6800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (497 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (497 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円／坪 1平米 2万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町内及び旭川市郊外の商業地域一円の圏域である。主な需要者は地縁的選好性を有する地元の個人事業主や企業等と見込まれる。ひじり野地区の道道沿いの商業地域で、地域内に特段の変動要因は認められない。背後人口の増加により商業地としての需給関係は概ね均衡している模様。市場での総額は画地条件や規模等により幅があり、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。 (2) 同一需給圏は東神楽町内の商業地域及び旭川市郊外の商業地域の範囲である。特にひじり野地区の商業地域との代替性が高い。需要者の中心は、町内及び同一需給圏に地縁性のある個人事業者、中小企業である。需要は比較的安定している。地価は安定的に推移すると予測する。中心となる価格帯は更地で１㎡あたり１９，０００～２２，０００円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。一方、収益価格は理論的な価格で想定項目に大きく影響を受ける傾向がある。地域は自用の店舗、店舗併用住宅が多い商業地域で、需要の観点から土地の高度利用は望めず収益面からの価格検討には限界がある。したがって試算価格の調整にあたっては、実証的な比準価格を重視して収益価格は参考とし、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、東神楽町地区及び旭川市郊外の商業地の事例より求めたもので、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。収益価格は、地価水準に対し賃料水準が低く、試算価格は低位となっている。当該地域は自己使用目的の取引が中心で、価格形成は市場性が重視される。以上より、本件では、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	旭川駅南東方
距離	6800 m
土地の状態
土地面積	150.3 坪 (497 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が建ち並ぶ道道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東神楽町北海道東神楽町ひじり野南１条３丁目６２番４０１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	35 m
面積	490 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ道道　　　二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ひじり野地区の道道沿線の商業地域であり、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと推察する。需給関係は概ね均衡しており、地価は当面の間、横這い傾向と予測する。 (2)ひじり野地区の道道沿いに店舗併用住宅、低層店舗等が建ち並ぶ商業地域である。今後も現状維持と予測する。需要は比較的安定している。地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)脱新型コロナ感染症へ向けた社会的な政策転換により住宅地需要は堅調である。一方、テナント需要は飲食店舗を中心に先行き不透明である。 (2)新型コロナ及び物価上昇による地価への大きな影響は現れていない。町内商業地の需要は安定している。
地域要因
(1)ひじり野地区の道道沿いの商業地域であり、地域内に特段の変動要因は認められない。 (2)ひじり野地区の道道沿いの商業地域である。需要は安定的で、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231641453 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	東神楽町
地域	北海道東神楽町ひじり野南１条３丁目６２番４０１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,010 円／平米 3万9,705 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,083 円／平米 4万3,252 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,805 円／平米 7万2,087 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231171204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道東神楽町ひじり野南１条３丁目６２番４０１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,495 円／平米 10万7,428 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,549 円／平米 10万4,301 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,718 円／平米 6万5,188 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231171204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道東神楽町ひじり野南１条３丁目６２番４０１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,626 円／平米 9万4,638 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,807 円／平米 10万5,154 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,637 円／平米 7万1,532 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231571204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道東神楽町ひじり野南１条３丁目６２番４０１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,876 円／平米 7万8,934 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,795 円／平米 9万1,890 円／坪
標準価格 平米 坪	2万962 円／平米 6万9,300 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情