路線価 (2023) 北海道美幌町字大通北1-13-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 美幌町北海道美幌町字大通北１丁目１３番１
価格時点	2023 年
駅名	美幌駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	618万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	618万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,765 円／坪 1平米 2万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心部及び幹線道路沿い等の商業地域一帯の圏域である。需要者の中心としては町内の商工関連業者、個人事業者等が挙げられる。人口減少、景気低迷、郊外店への消費流出等により停滞傾向で推移しているほか、特に各種イベントでも利用されていた老舗宿泊施設が閉館して以降は経済状況への閉塞感、先行き不安が見られ、特に商業地需要は弱い状況が続いている。市場の中心となる価格帯は敷地規模による差異が大きいため特定は困難である。 (2) 同一需給圏は美幌町中心部に近い店舗・事務所等がある商業地域と考えられる。主たる需要者は店舗等の所有を目的とする美幌町内外の法人・個人、または店舗等の運営を行う美幌町内外の法人・個人と思われる。今後も新規の店舗等の出店が見込まれず、需要は減少し、価格は下落傾向であると推測する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小売店舗等が建ち並ぶ中心商業地域であるが自用が多く賃貸は少ない。収益性に裏打ちされた需要者の存在という面において賃貸市場が成熟しているとは言い難いため、収益価格の信頼性は劣るといえる。査定の結果、収益価格は比準価格の７割程度と開差をもって求められた。よって、比準価格を重視し収益価格は参酌する程度の位置づけとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。 (2) 比準価格は幹線通り沿いに店舗等の事業を行う需要者を反映させて価格が求められた。収益価格は店舗兼共同住宅を想定して求めたが、賃料の遅行性などの要因から投資を回収できるようになっておらず、低位に査定された。よって本件においては市場性を反映させた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。
交通
交通施設	美幌駅南方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模小売店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美幌町北海道美幌町字大通北１丁目１３番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	27 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	古くからの国道沿いの商業地域
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も概ね同様に推移していくものと予測する。人口減少、郊外店や他市町への消費流出の状況によっては、空家や空地（駐車場化）が更に増える可能性がある。 (2)美幌町内の中心部に位置する小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。美幌町は人口が減少しており、高齢化が進んで地価は下落傾向にある。今後もこの傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建て程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)年間３００～３５０人程度の人口減少が続いてのみならず世帯数も減少している。今後、物価及び金利の動向による影響が懸念される。 (2)景気低迷、エネルギー価格の上昇、人口減少等により町内の経済は停滞している。今後も厳しい情勢が続くものと予想される。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221681543 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	美幌町
地域	北海道美幌町字大通北１丁目１３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,060 円／平米 6,810 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,866 円／平米 5万2,453 円／坪
標準価格 平米 坪	2万605 円／平米 6万8,120 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1221681543 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	美幌町
地域	北海道美幌町字大通北１丁目１３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,381 円／平米 5万850 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,705 円／平米 5万5,227 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,499 円／平米 7万1,076 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221681543 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	美幌町
地域	北海道美幌町字大通北１丁目１３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,516 円／平米 6万4,520 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,246 円／平米 6万321 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,526 円／平米 7万4,471 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221681543 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	美幌町
地域	北海道美幌町字大通北１丁目１３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,436 円／平米 4万1,113 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,861 円／平米 4万5,824 円／坪
標準価格 平米 坪	2万938 円／平米 6万9,221 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情