路線価 (2023) 北海道斜里町青葉町17-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 斜里町北海道斜里町青葉町１７番４
価格時点	2023 年
駅名	知床斜里駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	333万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,729 円 1平米 9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	333万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,729 円／坪 1平米 9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心部縁辺の住宅地域一帯の圏域である。需要者は当町居住者で世帯分離等による一次取得者が中心であると見込まれる。国道や道道沿いではない標準的な戸建住宅地域では幅員が広いことによる効用は市場において重要視されず、第１種低層住居専用地域では尚更この傾向は強い。需要を喚起する要因とはなっておらず、地価水準は背後住宅地域の水準に近づいていくと思料する。土地は標準的な画地規模で３００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、青葉町のほか、文光町、新光町を含む範囲と判定する。街路・環境条件に優れ、小中学校・病院、国道沿い商業施設への接近性が良好で、町内住宅地の中で最も競争力が高い。需要者は町内居住の個人。Ｒ４年の観光船事故の影響も残るが、観光は徐々に回復傾向で、景気動向から土地取引は少ないが、現在は大きな地価下落は見られない。土地は３００～４００万円程度、新築建売で２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 第１種低層住居専用地域で建蔽率・容積率が小さいため収益物件建築による収益性の検討には向かず収益物件は皆無である。戸建住宅も自用が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できない。取引事例比較法の適用では、比準内容等の信頼度に応じ検討を加え均衡水準の事例を考慮しつつ判定した。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準となる標準地等が存しないことから、下記標準地からの検討は行えなかった。 (2) 比準価格は、青葉町及びその類似地域内の事例から比準しており信頼性がある。収益価格については、近隣地域周辺は戸建住宅需要がほとんどを占め、行政的条件からも賃貸住宅の想定は困難なため、その試算を断念した。したがって、比準価格を中心に、一般的要因の動向、町内では需要の高い近隣地域周辺の状況等を勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	知床斜里駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	101.6 坪 (336 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ小学校に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	斜里町北海道斜里町青葉町１７番４
標準地の範囲
東	140 m
西	80 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	30 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	準幹線道路沿いの住宅地域
街路	基準方位　北、１８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)接面道路が広いが第１種低層住居専用地域であり業務的要素は乏しく、これまでと同様に一般住宅が建ち並ぶ地域として推移していくと予測する。併用住宅の利用も転換が進んでいくほどの需要は見込めないと思料する。 (2)小学校に至近で、街路・環境条件とも良好な住宅地域で、国道沿い大型商業施設へ通じる道道との交差点にも近接するため、町内では最も需要の高い住宅地域で、価格水準は微減～横ばい傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万2,729 円 1平米 9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,729 円 1平米 9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万2,729円 1平米 9,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,729円 1平米 9,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)最近３年間平均で日本人のみでは人口は年２００人超、世帯数は６０世帯超の減少が続いている。今後、物価及び金利の動向による影響が懸念される。 (2)新型コロナ規制緩和により観光は回復傾向だが、昨年春の観光船事故によるイメージダウンの影響は残っている。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)近隣地域付近は小中学校、病院、商業施設等への利便性が良く、環境条件も良好なため、町内では最も住宅地需要が高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231751545 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	斜里町
地域	北海道斜里町青葉町１７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,580 円／平米 4万1,589 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,347 円／平米 3万7,513 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,698 円／平米 3万8,674 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231751545 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	斜里町
地域	北海道斜里町青葉町１７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万447 円／平米 3万4,538 円／坪
推定価格 平米 坪	1万301 円／平米 3万4,055 円／坪
標準価格 平米 坪	1万11 円／平米 3万3,096 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231751545 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	斜里町
地域	北海道斜里町青葉町１７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,152 円／平米 2万6,951 円／坪
推定価格 平米 坪	8,038 円／平米 2万6,574 円／坪
標準価格 平米 坪	9,580 円／平米 3万1,671 円／坪
査定価格 平米 坪	9,580 円／平米 3万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231751545 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	斜里町
地域	北海道斜里町青葉町１７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,576 円／平米 2万5,046 円／坪
推定価格 平米 坪	7,186 円／平米 2万3,757 円／坪
標準価格 平米 坪	8,524 円／平米 2万8,180 円／坪
査定価格 平米 坪	8,520 円／平米 2万8,167 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情