路線価 (2023) 北海道斜里町本町38-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 斜里町北海道斜里町本町３８番１２
価格時点	2023 年
駅名	知床斜里駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	960万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	960万 円 (473 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円／坪 1平米 2万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心商業地域及び幹線道路沿いの圏域である。需要者は町内の商工関連業者、個人等が挙げられる。期待が寄せられていた市街地整備事業によっても、人口世帯数の減少・高齢化による消費減退や郊外店への消費流出により商況の改善は見られない。道の駅周辺の店舗は観光客向けの面があるが人気の高いウトロの道の駅に直行する傾向が強く、中心部全体の活性化にはやや力不足である。中心となる価格帯は敷地規模により水準が異なり特定は困難である。 (2) 同一需給圏は斜里市街の商業地域全域と判定する。需要者は国道沿い大型店等では町外・道外資本も見られるが、駅前付近では、金融機関やホテルを除き、町内資本が多い。中心価格帯は位置・規模・接面道路等により大きく異なり、取引の個別性も強いため、総額特定は困難である。駅前付近は道道沿いでも空地が増えつつあり、近年の取引も僅少で、地価は弱含みが続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小店舗等が建ち並ぶ中心商業地域であるが、収益性に裏打ちされた需要面で賃貸市場が成熟しているとは言い難く収益価格の信頼性は劣る。一方、取引事例比較法適用では取引自体が少ないなか古い事例も採用せざるを得なかったが規範性が高い事例を中心に検討し比準価格を判定し信頼度は高い。比準価格を重視し収益価格は参酌する程度にとどめ鑑定評価額を上記のとおり決定した。規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えない。 (2) 比準価格は、試算値にバラつきが生じたが、稀少な商業地域又は住商混在地域の取引に係るものであり、実証性がある。収益価格は、近隣地域付近では自用の店舗や併用住宅が多く、収益性逓減もあってテナント物件は少ないため、信頼性は劣るものと判断する。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、駅前付近の既存商店街における土地需要をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	知床斜里駅北東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	143.1 坪 (473 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	斜里町北海道斜里町本町３８番１２
標準地の範囲
東	110 m
西	50 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	23 m
面積	480 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街地整備事業が完了した中心商業地域
街路	２０ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地整備事業で商業施設群構成が変化し道の駅が設置されるなど商況への期待もあったが、中心となる日常の消費需要には十分に応えきれず国道沿い郊外店へ消費・客足は流れ、中心商業圏の衰退傾向は続くと予測する。 (2)駅前付近は、Ｈ２０年代に区画整理、道の駅等の活性化事業が完了したが観光客が中心で、市民の消費需要は国道沿い大型店に流出。商業地取引も極めて少なく、地価は下落基調と予測。近年は空地も目立ってきた。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建て程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)最近３年間平均で日本人のみでは人口は年２００人超、世帯数は６０世帯超の減少が続いている。今後、物価及び金利の動向による影響が懸念される。 (2)新型コロナ規制緩和により観光は回復傾向だが、昨年春の観光船事故によるイメージダウンの影響は残っている。
地域要因
(1)駐車場など低利用地や空地、不稼働物件が残る。 (2)国道沿い大型店への顧客流出の影響が大きく、駅前付近の商店街の商況は低い。空地も目立ちはじめている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231751545 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	斜里町
地域	北海道斜里町本町３８番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,594 円／平米 4万4,942 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,972 円／平米 4万9,497 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231751545 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	斜里町
地域	北海道斜里町本町３８番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,210 円／平米 5万6,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,007 円／平米 6万2,837 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,293 円／平米 7万7,007 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231751545 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	斜里町
地域	北海道斜里町本町３８番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,189 円／平米 3万6,991 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,172 円／平米 4万3,547 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,871 円／平米 6万2,388 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231751545 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	斜里町
地域	北海道斜里町本町３８番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,718 円／平米 4万8,658 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,159 円／平米 6万9,952 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情