路線価 (2023) 北海道白老町大町2-1004-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 白老町北海道白老町大町２丁目１００４番１
価格時点	2023 年
駅名	白老駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	267万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	265万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、白老町内の商業地全域と見込まれる。需要者の中心は、地元法人や個人事業主が中心である。「ウポポイ」の開業効果はコロナ禍の長期化により顕在化しておらず、新規店舗の進出等や商況の改善は進まず、地価は下落している。コロナ禍により不動産市場の停滞も加わり、商業地の土地取引は極めて少なく、需要の中心価格帯を把握することは困難な状態にある。 (2) 同一需給圏は白老町内の商業系地域一円と判断した。主な需要者は、白老町に地縁性を有する中小法人、個人事業者等と思われる。町の中心商業地であり、小売店舗や金融機関等の各種施設が揃っているが、人口減少による購買力の低下等により商業地の需要は低調であり、期待されたウポポイ開業による回遊効果も現時点では見られない。近時における商業地の取引件数が少なく、取引規模や価格も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小規模店舗、飲食店などを中心とした既成商業地域であり、不動産取引は殆ど自己利用目的であるところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。店舗、事務所などへの賃貸需要は弱く、賃貸市場が未成熟なところから収益価格を求めることはできなかった。前年公示価格等との検討や最近の地価動向も考慮して、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ＪＲ白老駅に近い小売店舗や金融機関等が建ち並ぶ白老町の中心商業地域である。低層店舗等の自己所有が一般的な地域であり、テナント向け物件はほぼ見られないなど賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念した。したがって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、近時の不動産市況等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	白老駅南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	ブロック造:B その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	白老町北海道白老町大町２丁目１００４番１
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)白老駅周辺の中心商業地域で、コロナ禍の長期化により「ウポポイ」の開業効果は顕在化せず、また新規店舗の進出等も殆どなく、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)民族共生象徴空間「ウポポイ」開業による地域への波及効果は現時点で見られず、人口減少やネット通販市場の拡大等から商業地需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -4 ％
2019年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が和らぎ、道内景気は改善している。全国旅行支援等により、人手不足のなか宿泊・飲食サービス業も回復しつつある。 (2)コロナ禍による観光客減少や全道平均を大きく上回る高齢化の進展により、白老町の不動産需要は総体的に弱い状態が続いている。
地域要因
(1)「ウポポイ」開業による波及効果は未だ顕在化しておらず、宅地需要は弱く、地価は下落している。 (2)ウポポイ開業による観光客の回遊等は見られず、人口減少による購買力低下により商業地需要は弱い状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231801578 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	白老町
地域	北海道白老町大町２丁目１００４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,242 円／平米 3万554 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,101 円／平米 4万6 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,996 円／平米 5万6,189 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121578 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	白老町
地域	北海道白老町大町２丁目１００４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,086 円／平米 4万9,874 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,377 円／平米 4万7,530 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,259 円／平米 5万7,058 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121578 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	白老町
地域	北海道白老町大町２丁目１００４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,875 円／平米 5万2,483 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,588 円／平米 5万4,840 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231121578 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	白老町
地域	北海道白老町大町２丁目１００４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万978 円／平米 3万6,293 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,931 円／平米 6万2,586 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,931 円／平米 6万2,586 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	87 ％
基準容積率	233 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	10 m
側道方位3	北東
側道幅員3	5.5 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情