路線価 (2023) 北海道洞爺湖町入江190-199 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 洞爺湖町北海道洞爺湖町入江１９０番１９９
価格時点	2023 年
駅名	洞爺駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	223万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,836 円 1平米 6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	226万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万167 円／坪 1平米 6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、洞爺湖町のうち旧虻田町に存する住宅地域全域である。特に、対象公示地が存する入江地区の住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、旧虻田町入江地区に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。入江地区は大型店等が少なく生活利便性が劣ることから土地需要が弱く、地価下落傾向が続いている。土地は３７０㎡で２２０万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は、洞爺湖町内のうち旧虻田町地区の住宅地域一円と判断した。主な需要者は、旧虻田町地区の居住者及び地縁的選好性を有し、戸建住宅の所有を目的とする個人である。周辺にはスーパー等の生活利便施設が乏しく、有珠山噴火時の影響も懸念されることから需要者の選好度は低く、地価水準は下落傾向と予測される。需要の中心となる価格帯は、土地は概ね１１０坪で２００万円台前半程度であり、中古住宅は規模や築年数によって相当の開きがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格を得た。取引事例は旧虻田町入江地区に存する物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する旧虻田町入江地区の住宅地域であり、洞爺湖町の地域経済動向、他の標準地との検討等をも総合的に勘案し、入江地区における不動産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 入江地区の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の大半が自己利用目的であり、中心部からやや離れていることから賃貸需要は弱く、周辺にはアパート等の収益物件もほとんど見られないことから、収益価格の試算を断念した。したがって、試算価格の調整に当たっては、地域性が類似する多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、他公示地の推移動向及び近時の不動産市況等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	洞爺駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	112.2 坪 (371 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	洞爺湖町北海道洞爺湖町入江１９０番１９９
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	24 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧虻田町郊外の入江地区に、戸建て住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。徒歩圏内には大型店等が少なく利便性が劣るため土地需要が弱く、地価については当面下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧虻田町の入江地区に位置する住宅地域であるが、食品スーパー等の利便施設から離れているため生活利便性に劣り、入江・高砂貝塚が世界遺産に登録された影響も見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万9,836 円 1平米 6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万167 円 1平米 6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万9,836円 1平米 6,000円
前年から次年への変動率 -6.3 ％
2022年	1坪 2万1,158円 1平米 6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万167円 1平米 6,100円
前年から次年への変動率 -4.7 ％
2019年	1坪 2万1,158円 1平米 6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)洞爺湖町を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、全体的に厳しい状態にある。 (2)長引くコロナ禍による観光業への悪影響や人口減少により、洞爺湖町の不動産需要は総体的に弱い状態が続いている。
地域要因
(1)旧虻田町郊外の入江地区に存し、生活利便性が劣ることから土地需要は弱く、地価下落が続いている。 (2)中心部から離れた既成住宅地域であるため生活利便性に劣り、入江・高砂貝塚が世界遺産登録された波及効果も見られず、地価は下落傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231801584 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	洞爺湖町
地域	北海道洞爺湖町入江１９０番１９９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,666 円／平米 1万2,120 円／坪
推定価格 平米 坪	3,455 円／平米 1万1,422 円／坪
標準価格 平米 坪	5,998 円／平米 1万9,829 円／坪
査定価格 平米 坪	6,060 円／平米 2万34 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231801584 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	洞爺湖町
地域	北海道洞爺湖町入江１９０番１９９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,520 円／平米 5,025 円／坪
推定価格 平米 坪	1,424 円／平米 4,708 円／坪
標準価格 平米 坪	2,792 円／平米 9,230 円／坪
査定価格 平米 坪	2,820 円／平米 9,323 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231801584 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	洞爺湖町
地域	北海道洞爺湖町入江１９０番１９９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,646 円／平米 1万8,666 円／坪
推定価格 平米 坪	6,299 円／平米 2万824 円／坪
標準価格 平米 坪	6,299 円／平米 2万824 円／坪
査定価格 平米 坪	6,360 円／平米 2万1,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231801584 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	洞爺湖町
地域	北海道洞爺湖町入江１９０番１９９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,541 円／平米 2万1,625 円／坪
推定価格 平米 坪	5,881 円／平米 1万9,443 円／坪
標準価格 平米 坪	5,881 円／平米 1万9,443 円／坪
査定価格 平米 坪	5,940 円／平米 1万9,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231801584 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	洞爺湖町
地域	北海道洞爺湖町入江１９０番１９９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,648 円／平米 2万1,978 円／坪
推定価格 平米 坪	6,060 円／平米 2万34 円／坪
標準価格 平米 坪	6,313 円／平米 2万871 円／坪
査定価格 平米 坪	6,380 円／平米 2万1,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情