路線価 (2023) 北海道音更町南鈴蘭南2-1-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 音更町北海道音更町南鈴蘭南２丁目１番１０
価格時点	2023 年
駅名	帯広駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円／坪 1平米 2万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はすずらん台、鈴蘭、木野、宝来、ひびき野地区の住宅地域であり、需要者は音更町及び近隣市町村に居住する３０～４０歳代の第一次取得者層である。すずらん大橋が開通してから帯広市のベッドタウンとしての性格が更に強くなっており、また鈴蘭新道沿いにスーパーマーケット等も立地しており宅地需要が底堅い。土地は８００万円～１５００万円程度の物件が取引の中心となっており、中古戸建住宅は１５００万円～２５００万円程度が多い。 (2) 同一需給圏は本町地区を除く音更町内の既成住宅地域一円である。需要者は音更町又は帯広市に居住・勤務する一次取得者層が中心である。当地域は帯広市のベッドタウンとしての性格から底堅い需要が見られ、売地は短期間で成約に至る状況にある。需要の中心となる価格帯は規模によって異なるが、土地で８００万円～１０００万円程度、中古戸建住宅は築年数・程度にもよるが２０００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅のほか低層共同住宅も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。当該地域は本来居住性を重視する低層住宅地域であることから、より信頼性の高い比準価格を標準としつつも、収益価格を関連づけ、更に近隣地域の今後の宅地需給動向等を考量の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。なお、規準とすべき標準地等はないのでこれらからの規準は行わなかった。 (2) 南鈴蘭地区は戸建住宅の他、アパート等も見られるが、主たる需要者は戸建住宅取得者であり、収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視して取引条件が決定される傾向にある。よって試算過程において当地域性を十分に検討し、市場の実態をより適正に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準とすべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。
交通
交通施設	帯広駅北西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	143.7 坪 (475 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ高台の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	音更町北海道音更町南鈴蘭南２丁目１番１０
標準地の範囲
東	180 m
西	250 m
南	60 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	21.8 m
奥行き	21.8 m
面積	475 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　８．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)帯広市への良好な接近性と周辺地域の熟成、すずらん台の利便施設整備による利便性向上により需要は堅調にあり、価格水準は強含みに推移するものと予測される。 (2)選好性の強い鈴蘭高台地区の中では造成時期が古く、小中学校への接近性も劣るが、需給関係逼迫により需要は堅調に推移している。但し、建設資材高騰や金融緩和策縮小が今後の地価に及ぼす影響に注視を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 9.4 ％
2022年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
前年から次年への変動率 11.3 ％
2019年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)音更町の人口は微減傾向にあるが、宅地の新規大型供給はなく、既存住宅地域に需要が集中し不動産の取引は活発である。 (2)町内総人口は微減、老齢人口は微増で推移。建設資材高騰等の影響から新設住宅着工数は減少傾向にある。
地域要因
(1)西方のすずらん台においてスーパーマーケット等の利便施設が整備され利便性が向上している。 (2)鈴蘭高台地区にあり、宅地供給が限られる中で、強含みの取引が顕在化している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町南鈴蘭南２丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,691 円／平米 10万4,770 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,076 円／平米 10万2,737 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,076 円／平米 10万2,737 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町南鈴蘭南２丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万252 円／平米 10万13 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,782 円／平米 9万8,459 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,782 円／平米 9万8,459 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町南鈴蘭南２丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,597 円／平米 11万4,378 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,060 円／平米 11万2,602 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,195 円／平米 9万3,213 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町南鈴蘭南２丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,210 円／平米 8万3,344 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,563 円／平米 8万4,511 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,880 円／平米 8万8,865 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情