路線価 (2023) 北海道音更町宝来本通7-1-99 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 音更町北海道音更町宝来本通７丁目１番９９
価格時点	2023 年
駅名	帯広駅 から 5900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	87万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9,918 円 1平米 3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	87万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9,918 円／坪 1平米 3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域は、宝来地区郊外の市街化調整区域内の宅地地域に位置しており、同一需給圏は音更町や近隣市町の市街化調整区域一円である。もっぱら、資材置場、作業所用地としての取引が散見され、需要者層は十勝管内の建設業者等の法人が多い。土地取引は少なく、形状・規模・価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は音更市街地縁辺部の住宅地域と判断した。主たる需要者は地縁性を有する個人又は農業・建設事業者等であり、限定的な傾向が伺える。公法上の規制が強く、利用用途が限定されるため、土地取引の低迷状況が継続している。売り物件も見られるが、長期間市場に滞留している状況にあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域的特性の類似する宝来・字東和・字音更地区に存する取引事例価格から求めたもので、求められた価格は市街化調整区域内宅地の市場性を反映した価格といえる。一方、収益価格は賃貸借の慣行がないため求めることができなかった。本件においては比準価格を重視しそのまま採用して、更に単価と総額との関係を考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規範性のある標準地は存在しないので、これらからの検討は行わなかった。 (2) 比準価格は市街地辺縁部に存する事例から求めたもので信憑性が高く、近時の市場動向が反映された、適正な価格が得られた。収益価格は賃貸市場が形成されていないため求めることができなかった。従って、鑑定評価額の決定においては比準価格を重視し、単価と総額との関連性を検討し、宅地需要動向及び当該地域の推移等を総合的に考慮して上記のとおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらないため、規準価格との検討は行わなかった。
交通
交通施設	帯広駅北東方
距離	5900 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が見られる市街化区域に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	音更町北海道音更町宝来本通７丁目１番９９
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	200 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	20 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内宅地の需要は減少しているものの、価格は下限に近づいており、今後とも横ばい傾向が続くものと予測する。 (2)藤ヶ丘地区は特段の地域変容は見られなく、現状維持ないし衰退傾向で推移していくものと推察する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9,918 円 1平米 3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9,918 円 1平米 3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9,918円 1平米 3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9,918円 1平米 3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9,918円 1平米 3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9,918円 1平米 3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)音更町の人口は微減傾向にあるが、宅地の新規大型供給はなく、既存住宅地域に需要が集中し不動産の取引は活発である。 (2)町内総人口は微減、老齢人口は微増で推移。建設資材高騰等の影響から新設住宅着工数は減少傾向にある。
地域要因
(1)木野、宝来の市街地に近いが、資材置場等の利用が一般的で、地域内に格別の変動要因はない。 (2)公法上の規制から、建設土場や資材置場としての利用が多く見られる状況にある。
個別的要因	(1)格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町宝来本通７丁目１番９９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,409 円／平米 1万1,270 円／坪
推定価格 平米 坪	3,409 円／平米 1万1,270 円／坪
標準価格 平米 坪	3,247 円／平米 1万735 円／坪
査定価格 平米 坪	3,250 円／平米 1万745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町宝来本通７丁目１番９９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,000 円／平米 6,612 円／坪
推定価格 平米 坪	3,135 円／平米 1万364 円／坪
標準価格 平米 坪	3,135 円／平米 1万364 円／坪
査定価格 平米 坪	3,140 円／平米 1万381 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町宝来本通７丁目１番９９
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,856 円／平米 6,136 円／坪
推定価格 平米 坪	2,291 円／平米 7,574 円／坪
標準価格 平米 坪	2,828 円／平米 9,349 円／坪
査定価格 平米 坪	2,830 円／平米 9,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町宝来本通７丁目１番９９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,165 円／平米 7,157 円／坪
推定価格 平米 坪	2,673 円／平米 8,837 円／坪
標準価格 平米 坪	2,970 円／平米 9,819 円／坪
査定価格 平米 坪	2,970 円／平米 9,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情