路線価 (2023) 北海道池田町字西2条8-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 池田町北海道池田町字西２条８丁目３３番
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	223万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,836 円 1平米 6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	223万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,836 円／坪 1平米 6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は池田町の本町地区及び利別地区の市街地を形成する住宅地域である。需要者は池田町の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。人口減少及び高齢化から売り物件は多く見られるものの、土地需要は減退しており、売り物件の市場滞留期間は長くなるケースが多く、今後においても需要の回復は期待し難い。土地は規模によって異なるが１５０万円～２５０万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は池田町の中心部に近い住宅地域と考えられる。主たる需要者は個人エンドユーザー、土地を購入し販売する法人等及び土地を購入し建築して販売等を行う法人等と考えられる。人口減少や高齢化等により需要は弱含みである。市場価格としては土地及び建物の複合不動産の新築で２，０００万円から２，５００万円程度が中心と思われるが、取引価格は様々であり把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住の快適性や利便性等に着目して市場価値が形成される住宅地域であり、戸建住宅用地の土地取引が殆どで収益性からの価格接近に馴染まない地域と判断される為、収益還元法の適用を断念した。よって、試算過程において当地域性を十分に検討し、市場均衡価格を反映する価格が得られた比準価格を重視し、単価と総額との関連性の検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準とすべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。 (2) 同一需給圏における賃貸市場は成熟しているとは言えず戸建住宅地であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、取引事例比較法においては、信頼性が高い事例から比準することができた。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、居住の利便性及び快適性等を重視した価格が反映した比準価格を採用し、上記の通り決定した。規準となる標準地等が存しないことから下記標準地からの検討は行えなかった。
交通
交通施設	池田駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	112.2 坪 (371 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	池田町北海道池田町字西２条８丁目３３番
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.6 m
奥行き	25.5 m
面積	371 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　　　　北９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ここ数年地域変容は見られず、今後も現状で推移していくものと予測される。 (2)池田町内の中心部に位置する住宅地である。池田町内は人口が減少しており、高齢化が進んで地価は下落傾向にある。今後もこの傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万9,836 円 1平米 6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万9,836 円 1平米 6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万9,836円 1平米 6,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 2万167円 1平米 6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万9,836円 1平米 6,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 2万167円 1平米 6,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は年々大きく減少しており、高齢化率は４０％以上で高い割合になっている。 (2)ウッドショックなどの建築工事費の上昇、コロナウイルスの影響等がが懸念される。
地域要因
(1)小中学校に近接する利便性に優る地域。 (2)特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231721644 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	池田町
地域	北海道池田町字西２条８丁目３３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,300 円／平米 1万910 円／坪
推定価格 平米 坪	5,825 円／平米 1万9,257 円／坪
標準価格 平米 坪	5,825 円／平米 1万9,257 円／坪
査定価格 平米 坪	5,830 円／平米 1万9,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231721644 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	池田町
地域	北海道池田町字西２条８丁目３３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2,814 円／平米 9,303 円／坪
推定価格 平米 坪	6,167 円／平米 2万388 円／坪
標準価格 平米 坪	6,167 円／平米 2万388 円／坪
査定価格 平米 坪	6,170 円／平米 2万398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231721644 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	池田町
地域	北海道池田町字西２条８丁目３３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,178 円／平米 1万7,118 円／坪
推定価格 平米 坪	5,513 円／平米 1万8,226 円／坪
標準価格 平米 坪	5,803 円／平米 1万9,185 円／坪
査定価格 平米 坪	5,800 円／平米 1万9,175 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231811644 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	池田町
地域	北海道池田町字西２条８丁目３３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,723 円／平米 1万8,920 円／坪
推定価格 平米 坪	5,523 円／平米 1万8,259 円／坪
標準価格 平米 坪	5,753 円／平米 1万9,019 円／坪
査定価格 平米 坪	5,750 円／平米 1万9,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231721644 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	池田町
地域	北海道池田町字西２条８丁目３３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,265 円／平米 2万712 円／坪
推定価格 平米 坪	5,453 円／平米 1万8,028 円／坪
標準価格 平米 坪	5,999 円／平米 1万9,833 円／坪
査定価格 平米 坪	6,000 円／平米 1万9,836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情