路線価 (2023) 北海道池田町字大通2-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 池田町北海道池田町字大通２丁目１３番
価格時点	2023 年
駅名	池田駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	310万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	310万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万415 円／坪 1平米 9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ池田駅前を中心とする町内商業地域一円である。需要者の中心は従来同一需給圏内に地縁性を持つ限定された地元商業者であるが、地域人口の減少及び消費の町外流出による購買力の低下により商況は厳しく、経営者の高齢化により空店舗も多く見られ、中心商業地としての求心力は著しく低下している。商業地の取引は極めて低迷しており、老朽化した建物付きの取引が稀に見られる程度で、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ池田駅前に位置する商業地域と考えられる。主たる需要者は店舗、事務所の所有を目的とする法人または個人、店舗、事務所等の運営を行う法人及び個人と考えられる。ただし、町内の人口減少や高齢化に伴いこの地域の商業地としての魅力は薄く、取引も少なく需要は弱含みで推移している。そのため、地価は今後も下落傾向が続くと予想される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗併用住宅が多いＪＲ池田駅前の商業地域であり、商業事業者向けの賃貸市場が形成されていない為、適正な賃料水準が見い出し難く、収益価格を試算することができなかった。従って、当地域の実情を考慮し、自用目的の取引事例により求めた比準価格を重視し、単価と総額との関連性を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。 (2) 池田町内の中心部の商業地域であるが、比準価格は近年の需要の弱含みを反映した価格となった。また、賃貸需要もほとんどなく、取引自体もほとんどない状況にある。そのため、商業地域ではあるが賃貸市場は成立が難しいと判断し、収益還元法は適用しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、前年度の公示価格等からの検討を踏まえ、上記の通り決定した。
交通
交通施設	池田駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	101.9 坪 (337 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ道道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	池田町北海道池田町字大通２丁目１３番
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	90 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10.9 m
奥行き	30.9 m
面積	337 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２２ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域人口の減少及び利別地区におけるスーパーマーケットとの競合により顧客求心力の低下、収益性の悪化が著しく、衰退傾向で推移していくものと思われる。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (2)池田町中心部の既成商業地域であり、地域要因の変動もほとんどない。地価は人口減などの要因から下落傾向が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域人口の減少を背景に地方都市の商業地に対する土地需要は依然として低調であり、回復する兆しは見られない。 (2)ウッドショックなどの建築工事費の上昇、コロナウイルスの影響等がが懸念される。
地域要因
(1)後継者難及び顧客流出等により、中心商業地の空洞化が認められる。 (2)特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231721644 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	池田町
地域	北海道池田町字大通２丁目１３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,563 円／平米 2万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	9,288 円／平米 3万706 円／坪
標準価格 平米 坪	9,288 円／平米 3万706 円／坪
査定価格 平米 坪	9,470 円／平米 3万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231721644 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	池田町
地域	北海道池田町字大通２丁目１３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	297 円／平米 982 円／坪
推定価格 平米 坪	9,026 円／平米 2万9,840 円／坪
標準価格 平米 坪	9,305 円／平米 3万762 円／坪
査定価格 平米 坪	9,490 円／平米 3万1,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231721644 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	池田町
地域	北海道池田町字大通２丁目１３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,869 円／平米 2万2,709 円／坪
推定価格 平米 坪	8,068 円／平米 2万6,673 円／坪
標準価格 平米 坪	8,770 円／平米 2万8,994 円／坪
査定価格 平米 坪	8,950 円／平米 2万9,589 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	14 m
側道方位2	西
側道幅員2	18 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231721644 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	池田町
地域	北海道池田町字大通２丁目１３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,319 円／平米 2万891 円／坪
推定価格 平米 坪	7,147 円／平米 2万3,628 円／坪
標準価格 平米 坪	8,934 円／平米 2万9,536 円／坪
査定価格 平米 坪	9,110 円／平米 3万118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情