路線価 (2023) 青森県青森市大字戸崎字宮井91-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字戸崎字宮井９１番１
価格時点	2023 年
駅名	小柳駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	450万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	450万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,093 円／坪 1平米 8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、青森市の市街化調整区域内の既成住宅地域。需要者は世帯分離に伴う一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は見られない。地縁的選好性が強く流動性が低いうえに、農家の経営不振や後継者不足等の影響もあり、宅地需要は減退傾向にある。土地取引は隣接地売買等の個別的な事情を含むことが多いため、需要の中心となる価格帯は見い出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は、青森市の農家住宅地域。需要者の中心は、近隣地域に地縁を有する一次取得者が殆どである。景気は緩やかに持ち直しの動きがみられるものの、農家住宅地は地縁的選好性が強く、過疎化の進行の影響等から需要は弱含みである。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。近隣地域においては自己使用目的での取引が支配的と認められ、当該取引価格を指標として地価水準が形成されているのが一般的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺にはアパート、貸店舗等の収益物件は見当たらず、賃貸市場は成立していないので、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が中心であるので、実証的な比準価格を採用し、類似の標準地、基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小柳南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	154.6 坪 (511 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ県道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字戸崎字宮井９１番１
標準地の範囲
東	170 m
西	580 m
南	300 m
北	1140 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	37 m
面積	520 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	当市南東部郊外の県道沿いの農家住宅地域。
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)青森市南東部郊外の農家住宅地域で当面現状のままの状況で推移するものの、過疎化の進行等から農家住宅地に対する需要が減退しており地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)農家住宅地域として、当分の間現状の儘推移するものと予測される。農家住宅地に対する有効需要は過疎化の進行等により減退傾向にあり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)青森市の人口は減少傾向が継続、土地取引は８月時点、前年同期比でほぼ横這い、新設着工戸数は同様に前年同期比でプラスとなっている。 (2)農家住宅地は地縁的選好性が強く、過疎化の進行の影響等から、需要は弱含みである。
地域要因
(1)中心部から遠い調区内の住宅地域で、居住の快適性や利便性等が劣るため選好性が低く、周辺で発展的要素もないため地価は下落傾向が継続している。 (2)農家住宅地域であるが、一般的要因に記載している理由で、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220102201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字戸崎字宮井９１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万877 円／平米 3万5,959 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,638 円／平米 4万1,781 円／坪
標準価格 平米 坪	8,913 円／平米 2万9,466 円／坪
査定価格 平米 坪	8,910 円／平米 2万9,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210902201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字戸崎字宮井９１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,592 円／平米 1万5,181 円／坪
推定価格 平米 坪	7,183 円／平米 2万3,747 円／坪
標準価格 平米 坪	8,749 円／平米 2万8,924 円／坪
査定価格 平米 坪	8,750 円／平米 2万8,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220902201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字戸崎字宮井９１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,706 円／平米 4万2,006 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,714 円／平米 3万8,726 円／坪
標準価格 平米 坪	8,888 円／平米 2万9,384 円／坪
査定価格 平米 坪	8,890 円／平米 2万9,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1201202201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字戸崎字宮井９１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,500 円／平米 2万4,795 円／坪
推定価格 平米 坪	9,416 円／平米 3万1,129 円／坪
標準価格 平米 坪	8,670 円／平米 2万8,663 円／坪
査定価格 平米 坪	8,670 円／平米 2万8,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情