路線価 (2023) 青森県青森市安方2-4-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市安方２丁目４番５
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 590m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,576 円 1平米 6万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,245 円／坪 1平米 6万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、青森市中心市街地の商業地域一円。需要者は県内外の法人事業者が中心である。現在駅前では新駅ビル開発等の再開発事業が進行中で、中心市街地再生に対する期待感はあるが、最近は新型コロナウイルス感染症の影響で観光・宿泊業等を中心に景気は冷え込んでおり、商業地に対する需要は総じて低調である。需要価格帯は需要者の資金規模、利用目的等により区々であるが、土地は総額１億円程度が上限とみられる。 (2) 同一需給圏は市の中心商業地域一円。需要者は県内外の法人が中心になるものと見込まれる。現在、駅前では新駅ビル開発のほか二つの再開発事業が進んでおり、経済効果に対する期待感があるが、客足はコロナ禍以前の水準には戻っていない。このような状況のもと、市場で取引される価格は需要者の資金規模、利用目的等により異なるが、総額１憶円までが上限とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　中心市街地の商業地域で、周辺には貸店舗、貸事務所等の収益物件も見られるが自用目的での取引が支配的である。収益価格は、土地建物の元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず低位となった。想定事項が多く、市場性の配慮に欠ける面があり相対的に規範性は劣ると思料される。従って、実証的で説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 容積率を消化するだけの実需を見込めないことから、二階建ての店舗兼事務所の建築を想定し収益価格を求めたが、比準価格よりも低位に試算された。市場での不動産取引は、自己使用目的が主で取引相場が重視されている。よって、本件では需要者の視点から市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地価格との比較検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅　東方
距離	590 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市安方２丁目４番５
標準地の範囲
東	350 m
西	10 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	24 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心商店街の北方背後に形成された、駐車場が多い商業地域。
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心商店街背後に位置し、店舗、事務所のほか駐車場も多い商業地域で、現状維持程度で推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響により需要はやや低調で、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (2)今後も現環境を維持するとみられる。飲食店はコロナ禍による危機は脱したが、客足はコロナ禍以前には程遠く、地価はしばらくは弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 21万3,898円 1平米 6万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 21万3,898円 1平米 6万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響により、地域経済は観光・宿泊業等を中心に冷え込んでおり、先行き不透明で商業地の需要は弱含みである。 (2)景気は新型コロウィルス感染症の影響により、厳しい状況にあるものの、個人消費、雇用情勢等、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)中心商店街背後の店舗、事務所のほか駐車場も多い商業地域だが、地価はコロナ禍の影響で需要は弱含みで推移。 (2)飲食店街は依然としてコロナ禍の影響を受けている。客足はコロナ禍以前には程遠く、商況の回復は見通せない状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200102201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市安方２丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,760 円／平米 17万7,731 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,385 円／平米 21万9,469 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,385 円／平米 21万9,469 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210402201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市安方２丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,711 円／平米 16万4,345 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,179 円／平米 18万2,422 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,803 円／平米 22万851 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210702201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市安方２丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,393 円／平米 19万3,047 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,933 円／平米 18万8,220 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,124 円／平米 21万8,606 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200502201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市安方２丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,150 円／平米 20万5,468 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,027 円／平米 20万1,755 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,334 円／平米 21万9,300 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220702201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市安方２丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,772 円／平米 21万4,136 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,896 円／平米 21万7,852 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,361 円／平米 21万9,389 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	71 ％
基準容積率	208 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情