路線価 (2023) 青森県青森市本町2-5-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市本町２丁目５番３
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,430万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,931 円 1平米 6万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,410万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,609 円／坪 1平米 6万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、青森市の中心商業地域及び周辺の商業地域。需要者の中心は、自己使用目的の飲食業等の事業者又は投資目的の県内外の投資家、分譲又は賃貸マンション建設目的のデベロッパー等が想定される。同一需給圏内においては総じて画地規模が小さいため、投資家にとっては魅力に欠ける点が認められ需要は減退傾向。土地の取引規模は事業規模により異なるが、需要価格帯は総額でおおむね１億円以下と見られる。 (2) 　同一需給圏は青森市中心部の商業地域一円。中でも当市随一の歓楽街である本町地区に強い代替競争関係が認められる。典型的な需要者層は、自己利用やテナントビルの経営を行う県内外の法人や、ホテルやマンション建設目的の大手事業者等が想定される。需要の中心となる価格帯は需要者の属性や規模等により様々であるが、概ね総額で一億円以下と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は青森市の中心商業地域。市道沿いに飲食店ビルやホテル等が建ち並んでいる。取引の指標として収益性が検証される傾向が強いが、収益価格の査定においては空室率、賃料の推移等不透明な要因も多く含んでいる。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけて試算価格の調整を行い、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　周辺には賃貸物件も見られるが、空室も見られる状況であり、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。自己利用目的での取引が中心の地域であることから、市場の特性に適合し説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、広域的な観点からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅　東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	115.5 坪 (382 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の飲食店ビル、ホテル等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市本町２丁目５番３
標準地の範囲
東	270 m
西	80 m
南	40 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	37 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	飲食店ビル、ホテル等が集積する当市中心部の歓楽街。
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市中心部の飲食業が多い商業地域で、接待を伴うテナントが集積するビルも多い。コロナ禍により消費行動が変化したこともあり、旧来型の接待型飲食業の先行きは不透明で、地価は当分下落が継続するものと予測する。 (2)　コロナ禍により消費者の自粛ムードは未だ消えず、飲食店等を主体とする当地域への需要は弱含んでいる。先行きが不透明であることから、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万5,221 円 1平米 6万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 21万1,915円 1平米 6万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万5,221円 1平米 6万5,100円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 21万1,915円 1平米 6万4,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心部の観光施設の入込客数、宿泊施設の宿泊者数が８月時点で前年同期比を上回っている。観光需要が戻りつつある中で夜の飲食業は苦戦している。 (2)　記録的な円安や原材料価格の高騰等から物価は上昇しており、地元経済を取り巻く環境は厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)観光需要は戻りつつあるが、客足の戻りは鈍く先行きは不透明。新規出店も困難であることから、店舗等の需給は依然として弱含みである。 (2)　観光客数の低迷や宴会の自粛等コロナ禍の影響を未だ受けており、飲食店舗主体の当地域に対する需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1190802201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町２丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,132 円／平米 22万1,938 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,428 円／平米 23万9,447 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,133 円／平米 21万5,330 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町２丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,709 円／平米 20万7,316 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,085 円／平米 21万5,171 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,085 円／平米 21万5,171 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1190902201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町２丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万477 円／平米 23万2,997 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,369 円／平米 21万2,804 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,750 円／平米 21万7,370 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220802201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町２丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,431 円／平米 12万3,747 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,856 円／平米 18万7,966 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,352 円／平米 21万6,054 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,400 円／平米 21万6,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1200102201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町２丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,760 円／平米 17万7,731 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,385 円／平米 21万9,469 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,083 円／平米 21万5,164 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情