路線価 (2023) 青森県青森市大字野内字菊川61-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字野内字菊川６１番３外
価格時点	2023 年
駅名	野内駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,640万 円 (5646 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8,640万 円 (5646 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万582 円／坪 1平米 1万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は青森市内の流通関連施設が立地可能な事業所地域一円。需要者は県内外の流通関連の法人事業者が大半を占める。コロナ渦による景気もようやく落ち着いてきた状況で、これに伴い圏外から流通関連業関連施設の需要が見られようになってきており、地価動向は幾分明るい方向になりつつある。取引の価格帯は、規模により一様でなく中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は青森市内の工業地域であり、特に臨海部及びその背後エリアは代替性が強い。需要者は自己使用不動産を取得しようとする法人である。地価下落が進んだことにより割安感が生じており、需給が均衡している。取引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　同一需給圏内の類似地域内において実際に生起した相互に価格のけん連関係が強い適切な取引事例との比較検討によって比準価格を試算した。地域内は自己所有の倉庫・事業所敷地等が多く見られ賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。したがって、市場性が反映され、実証的で説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 郊外の工業地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己業務用を目的とした需要が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は利便性を重視して取引される工業地域で、自己業務用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	野内駅北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	1707.8 坪 (5646 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、工場、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字野内字菊川６１番３外
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	80 m
面積	5600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	青森市東部郊外の野内駅に近い、倉庫、店舗、住宅等が混在する流通業務地域
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年、近くに野内駅が移転し、隣接のパチンコ店跡地で住宅分譲がなされ、住宅地域へ移行が進んでいる。流通業務用地に対する需要はコロナ禍の影響も弱まり、地価は、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)流通業務型工業地域で、新規事業所等の進出はないものの、地価下落が進んだことにより割安感が生じており、需給が均衡しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)首都圏では流通業務用地の需要が上向いてはいるが、当地方は工業地需要は総じて弱く、新規の進出企業がほとんど見られず低調で推移している。 (2)青森市の人口は減少、世帯数は横ばい。国内企業において、業種によっては、設備投資の動きがみられるようになっている。
地域要因
(1)青森市東部郊外の流通業務型工業地域である。野内駅移転で周辺では通勤の利便性が良好化し、地価は下落傾向から幾分安定傾向になりつつある。 (2)流通業務型工業地域で、新規事業所等の進出はないものの、地価下落が進んだことにより割安感が生じており、需給が均衡しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210102201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字野内字菊川６１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万606 円／平米 3万5,063 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,048 円／平米 3万6,525 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,561 円／平米 5万1,445 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210602201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字野内字菊川６１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万106 円／平米 3万3,410 円／坪
推定価格 平米 坪	1万638 円／平米 3万5,169 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,983 円／平米 4万9,534 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1201202201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字野内字菊川６１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,118 円／平米 2万6,838 円／坪
推定価格 平米 坪	9,430 円／平米 3万1,176 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,234 円／平米 5万364 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情