路線価 (2023) 青森県弘前市大字高屋字本宮492-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字高屋字本宮４９２番１
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 6400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	376万 円 (392 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	376万 円 (392 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,738 円／坪 1平米 9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は弘前市郊外の住宅地域一円であるが、岩木地区において代替競争関係が強い。需要者は岩木地区に地縁・血縁のある分家世帯が多いものの、新興住宅地については同一需給圏外からの転入者も見込まれる。農家住宅地の需要は低調であるが、新興の分譲住宅地は相対的な割安感もあってかなり堅調である。１６０～２５０㎡の一般住宅地は３００～５００万円程度が需要価格帯なものの、農家住宅地の取引価格はまちまちで需要価格帯は見出し難い。 (2) 　同一需給圏は旧岩木町を中心とする郊外の農家集落地域及び一般の住宅地域。需要者は地縁のある一次取得者が中心であり圏外からの転入は少ない。市内では新規の住環境良好な住宅地域が選好され、農家集落地域や既成住宅地域の需要は弱い。需要の中心価格帯は、規模１５０㎡～２５０㎡で総額３００万円～５００万円台半ばである。新規の戸建住宅、建売分譲住宅はない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　地域内にはアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、農家住宅が大半であるため収益還元法は適用しなかった。地域では、居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅北西方
距離	6400 m
土地の状態
土地面積	118.6 坪 (392 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字高屋字本宮４９２番１
標準地の範囲
東	250 m
西	100 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	24 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧岩木町中心部周辺に形成された、農家住宅地域の色彩がやや濃い既成住宅地域。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岩木地区中心部周辺の一般住宅地域は利便性が良い割りに地価が安いため需要の高まりが認められるものの、当地域は農家住宅地域の色彩が濃いため需要は限定的であり、地価は当面横ばい状態で推移すると予測する。 (2)　岩木庁舎に近接している利便性が高い農家集落地域であり、現状を維持すると予測する。しかし、農家集落地域に対する需要は弱いため、地価は下振れリスクを抱えたまま横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県内の景気は持ち直している。但し、住宅投資は建築費高騰の影響もあり、弱めの動きとなっている。 (2)　人口は減少、世帯数は微増。郊外の農家集落地域内の住宅地は地縁的選好性が強く、需要は減退している。
地域要因
(1)当地域は農家住宅地域としての色彩が濃いものの、岩木地区中心部及びその周辺は割安感から底堅い需要があり、地価は横ばい圏内で推移している。 (2)　近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな変化は見られないが、地価は弱含みながらも横ばいを維持した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210202202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字高屋字本宮４９２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,471 円／平米 2万4,699 円／坪
推定価格 平米 坪	9,246 円／平米 3万567 円／坪
標準価格 平米 坪	9,265 円／平米 3万630 円／坪
査定価格 平米 坪	9,450 円／平米 3万1,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220302202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字高屋字本宮４９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,180 円／平米 4万267 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,767 円／平米 4万2,208 円／坪
標準価格 平米 坪	9,464 円／平米 3万1,288 円／坪
査定価格 平米 坪	9,650 円／平米 3万1,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220502202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字高屋字本宮４９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,815 円／平米 4万8,978 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,361 円／平米 4万4,171 円／坪
標準価格 平米 坪	9,612 円／平米 3万1,777 円／坪
査定価格 平米 坪	9,800 円／平米 3万2,399 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220702202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字高屋字本宮４９２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,977 円／平米 1万9,760 円／坪
推定価格 平米 坪	5,995 円／平米 1万9,819 円／坪
標準価格 平米 坪	9,669 円／平米 3万1,966 円／坪
査定価格 平米 坪	9,860 円／平米 3万2,597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220802202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字高屋字本宮４９２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,255 円／平米 2万3,985 円／坪
推定価格 平米 坪	8,666 円／平米 2万8,650 円／坪
標準価格 平米 坪	9,492 円／平米 3万1,381 円／坪
査定価格 平米 坪	9,680 円／平米 3万2,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情