路線価 (2023) 青森県弘前市大字塩分町21-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字塩分町２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (399 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,393 円 1平米 5万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,350万 円 (399 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,393 円／坪 1平米 5万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は弘前市中心部の住宅地域一円。典型的な需要者層は市内に居住する高所得者層等が想定され、圏外からの新規転入も見込まれる。居住環境が良好な従来からの名声が高い住宅地域で、人気は根強く安定した需要を有している。取引の中心となる価格帯は取引自体が少ないことから見出し難いが、土地が４００㎡程度で２，０００万円前後と見込まれ、新築の戸建物件はほぼ見られない状況である。 (2) 　同一需給圏は市内中心部の住宅地域。需要者の中心は市内在住の一次取得者で、圏外からの転入もある。コロナ禍で既成の住宅地の需要は縮小しつつあるが、生活利便性が良好な住宅地の需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、規模３００㎡～４００㎡程度で１，０００万円台後半から２，０００万円半ばである。近年新築の戸建住宅の事例は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　アパート等も散見されるが、賃貸市場が未成熟で地価水準に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。従来から名声が高い住宅地域であり、需要者は自己の居住用として周辺環境や代替不動産との価格バランスを重視し収益性は重視しないものと認められる。よって、市場性を反映し説得力が高いものと認められる比準価格を重視し、収益価格は参考として、広域的な観点からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　地域内にはアパート等の賃貸物件も見られるが、投資採算性に見合う賃料の設定が困難であるため、収益価格は低位に試算された。当地域は、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	120.7 坪 (399 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、事務所等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字塩分町２１番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	30 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	官公署に近い事務所等が混在する住宅地域
街路	基準方位　北　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　官公署や公園に近接する閑静な住宅地域。格別の変動要因はないが、居住環境が良好な名声が高い地域で底堅い需要を有しており、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)　弘前市役所に近接している比較的閑静な既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。コロナ禍であってもその生活利便性から需要は堅調と考えられ、当面地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万4,393 円 1平米 5万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万4,393 円 1平米 5万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　当市の人口は減少、世帯数は微増傾向。中心部周辺の住宅地域では需要が堅調であり、地価は下げ止まり傾向にある。 (2)　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの影響が尾を引いているが、利便性に優れた住宅地の需要は底堅い。
地域要因
(1)　弘前城や市役所に近い従来からの名声が高い住宅地域で、地価は安定的に推移している。 (2)　近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな変化は見られないが、利便性に優れた住宅地の需要は底堅いため、地価は安定的に推移した。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220102202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字塩分町２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,992 円／平米 7万2,706 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,002 円／平米 18万5,143 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,002 円／平米 18万5,143 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220102202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字塩分町２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,536 円／平米 11万7,482 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,895 円／平米 11万8,669 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,709 円／平米 19万786 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220302202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字塩分町２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,256 円／平米 12万6,474 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,915 円／平米 12万5,347 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,949 円／平米 18万1,661 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220402202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字塩分町２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,775 円／平米 11万1,660 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,246 円／平米 14万2,971 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,978 円／平米 18万8,369 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字塩分町２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,330 円／平米 7万3,823 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,728 円／平米 11万4,811 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,518 円／平米 18万237 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情