路線価 (2023) 青森県弘前市大字早稲田1-5-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字早稲田１丁目５番６
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,390 円／坪 1平米 4万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は弘前市東部の区画整然とした住宅地域。需要者の中心は市内に居住する４０歳代前後の１次取得者で、同一需給圏外からの転入者も見られる。物価高騰等の影響による経済の先行き不透明感はあるものの、住環境や利便性が良好なことから需要は根強く、地価は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で☆☆１，２００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 　同一需給圏は弘前市東部の住宅地域一円。需要者は３０～４０歳代の１次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者も見られる。城東地区は市内でも人気のあるエリアだが、その中でも当地域は生活利便性と住環境が際立っているため底堅い需要がある。一方、地域内の空地は少なくなってきたことから売り手優位の市場が形成されている。土地は２５０㎡～３３０㎡で１，０００～１，５００万円、新築戸建物件は３，０００万円前後が需要価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　区画整然とした住宅地域でアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当地域は用途地域が１低専で収益性より居住の快適性が重視される住宅地域であり、かつ自用目的での取引が中心であり、当該取引価格水準より地価形成がなされている。したがって、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅北東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字早稲田１丁目５番６
標準地の範囲
東	100 m
西	250 m
南	50 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地東部の区画整理された居住環境や生活利便性の良い住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　市東部の区画整然とした居住環境が良い住宅地域として推移するものと予測されるが、経済の先行き不透明感があるものの、新たに商業施設が立地するなど利便性が一段と向上し、需要は堅調に推移している。 (2)低層住宅地域として熟成が進んでおり、周辺で新たな商業施設の進出も多く利便性が良いことから、今後も堅調に推移すると予測する。地価も強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,390 円 1平米 4万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,390円 1平米 4万6,700円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地に対する需要は弱含み傾向にあるものの、利便性良好な住宅地では需要が高まっているなど、全体的には地価は安定的に推移している。 (2)当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県内の景気は持ち直している。但し、住宅投資は建築費高騰の影響もあり、弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)経済の先行き不透明感があるものの、居住環境等が良好で、更に商業施設等が立地したことで利便性が向上し、需要が高まっている。 (2)住環境等が良いため従来から需要は堅調であったが、周辺で新たなスーパーやドラッグストアがオープンするなど、生活利便性が一段と向上している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211102202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字早稲田１丁目５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,595 円／平米 15万7,349 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,778 円／平米 15万4,648 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,778 円／平米 15万4,648 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字早稲田１丁目５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,999 円／平米 16万1,991 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,041 円／平米 13万8,988 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,712 円／平米 15万4,430 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字早稲田１丁目５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,466 円／平米 10万4,027 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,312 円／平米 12万6,659 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,779 円／平米 15万4,651 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220502202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字早稲田１丁目５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,951 円／平米 13万2,078 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,909 円／平米 13万8,551 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,514 円／平米 15万3,775 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字早稲田１丁目５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,972 円／平米 14万5,371 円／坪
推定価格 平米 坪	4万886 円／平米 13万5,169 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,674 円／平米 15万4,304 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情