路線価 (2023) 青森県弘前市大字駅前1-1-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字駅前１丁目１番５
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万9,772 円 1平米 9万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万9,772 円／坪 1平米 9万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は弘前市の中心商業地域一円。現状、コロナ禍の影響がまだ残っており、市場動向の把握や需給予測は困難である。駅前商業地域では春先から観光・出張による宿泊客の増加や、駅周辺の飲食店などで客足の回帰が認められる。さくらまつりやねぷた祭りも開催されたが、空店舗率はなお高止まりしており収益性の回復には至っていない。また、商業地の取引は依然低調で、取引価格もまちまちな為、中心となる需要価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は市中心部の商業地域。需要者は県内外の法人が中心と見込まれる。新型コロナの影響は収束しつつあり、飲食や宿泊業で持ち直しの動きが見られる。また周辺では区画整理が行われた駅前北地区にてマンション建設が相次いだことから背後地の状態も向上している。但し空店舗率は高水準の状態が続いており、先行きは未だ不透明で、需要は依然として弱含みである。中心部の商業地は取引が少なく需要価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　地域内には貸店舗等の賃貸物件も多いが空きテナントも散在し、容積率を十分消化するほどの賃貸需要が存しないことから、実需に見合った低層店舗の立地を想定した結果、収益価格は低位に試算された。商業地であっても自用目的の取引が中心であり、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を多少関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 容積率を消化するだけの実需が見込めないため、２階建店舗・事務所の建築を想定し収益価格を求めたが、比準価格より低位に求められた。市場での不動産取引は自己使用目的が殆どで取引相場が重視されている。よって、本件では需要者の視点から市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅北西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	診療所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	ホテル、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字駅前１丁目１番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	26 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	弘前駅前通りに形成された商業地域。
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の商業地域として今後も現状程度の商業環境を維持すると予測する。観光客や駅周辺の往来は戻ってきているものの、コロナ禍の影響がなお残っており、地価は当面弱含み横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)新型コロナの影響は収束しつつあり、飲食業・宿泊業を中心として客足回帰の動きが見られる。今後もしばらくは外部環境に商況が左右される状況が続くと考えられるが、地価は徐々に回復するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万9,690 円 1平米 9万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万9,690円 1平米 9万6,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直している。個人消費は全体としては回復している。企業の業況感は、非製造業が改善したことから、全産業でも改善した。 (2)商業地に対する需要は全般に弱含みだが、新型コロナの影響は収束しつつあり、飲食や宿泊業で客足が持ち直しつつあるなど明るい兆しも見られる。
地域要因
(1)春先以降、駅前飲食店の客足や観光宿泊客は戻ってきているものの、空店舗率は高止まりしたままであり、コロナ禍前の状態には回帰していない。 (2)郊外型商業施設への顧客流出により駅前商業地の相対的地位は年々低下傾向にあるが、新型コロナの影響は収束しつつあることから地価下落率は縮小。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201102202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字駅前１丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,825 円／平米 30万6,879 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1201102202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字駅前１丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,346 円／平米 16万9,750 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,679 円／平米 20万3,911 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,037 円／平米 31万4,192 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,000 円／平米 31万4,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211102202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字駅前１丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,709 円／平米 17万7,562 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,398 円／平米 21万9,512 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,229 円／平米 31万8,133 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字駅前１丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,115 円／平米 26万8,166 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,393 円／平米 22万2,801 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,694 円／平米 32万9,588 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,700 円／平米 32万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字駅前１丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万902 円／平米 26万7,462 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,630 円／平米 21万361 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,112 円／平米 31万4,440 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	37 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情