路線価 (2023) 青森県弘前市大字田園3-1-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字田園３丁目１番１４外
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,366 円／坪 1平米 4万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は弘前市の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者は小売業等を経営する弘前市の事業経営者が中心であり、規模によっては県外の大手法人も想定される。城東地区は住宅地需要の高い地域であり、商業地についても需要は高まっており、新型コロナウイルスの影響を受けるものの、地価は上昇傾向である。取引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。 (2) 　同一需給圏は、弘前市内の近隣商業地域及び郊外路線商業地域一円。需要者の中心はさまざまで、自己使用目的又は賃貸目的の県内外の法人等が想定される。背後の住宅地の地価は上昇傾向にあり、それに下支えられる形で当地域の地価も強含み傾向にある。土地の取引規模はまちまちで、需要の中心価格帯は見出し難い状況となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 弘前市城東地区の路線商業地域等である。周辺には貸店舗もみられるが、郊外型店舗は賃料水準や管理運営形態がまちまちであり、市場の適正賃料の把握には限界がある。このため、収益価格の相対的規範性はやや低く、市場の実態を反映した比準価格の相対的規範性は高いと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺には賃貸物件は見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	119.8 坪 (396 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	教室兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字田園３丁目１番１４外
標準地の範囲
東	30 m
西	200 m
南	50 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	19.5 m
奥行き	20.5 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	小売店舗のほかに、事務所や飲食店が建ち並ぶ県道沿いの商業地域。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)弘前市城東地区の路線商業地域である。当該地域は住宅地需要の高い地域であり、商業地についても需要は高まっており、新型コロナウイルスの影響を受けるものの、地価は上昇傾向と予測する。 (2)　市街地東部の県道沿いの商業地域で、小売店舗や飲食店、事務所、アパート等への需要が認められ、背後の住宅地の地価が上昇傾向にあり、当地域の需要も高まっており、地価動向は強含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)弘前市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。 (2)　人口の減少、コロナ禍による景気停滞の中、商業地の一部地域では集客がコロナ禍以前に戻りつつあり、下げ止まり傾向にある。
地域要因
(1)弘前駅東側の城東地区は、住宅地需要の高い地域であり、商業地域についても需要は高まっており、地価は上昇傾向と予測する。 (2)　背後の住宅地の需要増に下支えられる形で、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220302202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字田園３丁目１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,110 円／平米 13万5,910 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,442 円／平米 15万3,537 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,878 円／平米 15万8,285 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210302202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字田園３丁目１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,288 円／平米 14万9,722 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,101 円／平米 15万9,022 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,183 円／平米 16万2,599 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211102202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字田園３丁目１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,467 円／平米 14万7,008 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,234 円／平米 15万6,156 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,346 円／平米 15万9,832 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220102202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字田園３丁目１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,201 円／平米 15万9,353 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,917 円／平米 17万1,638 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,475 円／平米 16万258 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情