路線価 (2023) 青森県弘前市大字鍛冶町30-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字鍛冶町３０番１外
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円／坪 1平米 5万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は弘前市内の中心部及び周辺の商業地域。需要者は弘前市内の事業者のほか県外資本による需要も見られる。郊外大型ＳＣ、郊外路線商業地域との競合関係はないが、コロナ禍による飲食店利用客の減少により需要は弱く繁華性が低下していることから需要は減退傾向にある。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちであり中心となる価格は見出し難い。 (2) 同一需給圏は弘前市中心商業地及びその周辺地域。需要者の中心は市内を中心とする法人及び個人事業者であるが、収益性を重視する投資家等の需要も見込まれる。当地域はいわゆる歓楽街で、コロナ禍の影響により商況は著しく悪化したものの、直近では客足の回復に伴い商況は持ち直しつつある。市場での中心となる価格帯は、事業規模により異なるため、需要の中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は低位に試算された。飲食店が多い歓楽街で投資採算性も重視される地域であるが、近年は空室も多く適正な賃料の把握が難しく、このような状況から求められた収益価格の精度には限界がある。よって、近隣地域の市場性を反映しているとみられる比準価格を重視し、収益価格を関づけて、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 飲食店のテナントビルが多い地域で収益性が重視されるが、空店舗も多く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されている。したがって、本件では、収益価格より比準価格に規範性があると判断し比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	89.5 坪 (296 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	6.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の飲食店舗ビルが建ち並ぶ歓楽街
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字鍛冶町３０番１外
標準地の範囲
東	170 m
西	80 m
南	110 m
北	210 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	45 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市内一の歓楽街で、中低層の飲食店ビルが建ち並ぶ商業地域。
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内一の歓楽街として、今後とも現状のまま推移するものと予測する。コロナ禍による商況の悪化から需要は減退傾向にあり、地価は弱含みで推移すると予測される。 (2)中低層の飲食店ビルが建ち並ぶ歓楽街である。新型コロナの影響はほぼ収束し、客足は元に戻りつつあるが、消費行動の変化に伴いコロナ禍前の水準までは戻らない可能性もあり、依然として先行きは不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内一の歓楽街であるが、近年は飲食店利用客が減少傾向にあり、これに加えてコロナ禍による商況の悪化もあって需要は減退傾向。 (2)商業地に対する需要は全般に弱含みだが、新型コロナの影響は収束しつつあり、飲食や宿泊業で客足が持ち直しつつあるなど明るい兆しも見られる。
地域要因
(1)地価水準はかなり低くなってきているが、コロナ禍による商況の悪化から需要は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)接待を伴う飲食店が集積する地域で、新型コロナの影響により収益性は一時期大きく低下したものの、最近は客足が戻りつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210102202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字鍛冶町３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,761 円／平米 13万8,062 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,160 円／平米 21万5,419 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,835 円／平米 19万7,815 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	77 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210202202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字鍛冶町３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
推定価格 平米 坪	5万994 円／平米 16万8,586 円／坪
標準価格 平米 坪	6万707 円／平米 20万697 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1201102202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字鍛冶町３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,346 円／平米 16万9,750 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,679 円／平米 20万3,911 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,686 円／平米 19万4,016 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字鍛冶町３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万902 円／平米 26万7,462 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,630 円／平米 21万361 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,808 円／平米 19万4,419 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	37 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情