路線価 (2023) 青森県弘前市大字富田町60 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字富田町６０番
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円／坪 1平米 3万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は弘前市の商業地域、住商混在地域一円。需要者は地元法人が中心である。中心部の住宅地需要は堅調であるが、商業地については、消費は大型店に吸収され、特にコロナ禍以降は小規模な商業地取引は非常に少ない。市内近隣商業地域は住宅地へと移行しつつあり、利便性が良いことからアパート建設が随所で見られる。取引価格は背後の住宅地価格並みとなっており、規模２５０～３３０㎡、総額１千万～１千３百万円程度が需要の中心とみられる。 (2) 同一需給圏は弘前市の商業地域及び商住混在地域。需要者は、飲食業・小売業を営む地元法人や店舗・事務所兼住宅地等の需要者である個人事業主が中心的である。城東・早稲田地区等の郊外型商業地域との競合やコロナ禍による景気低迷等により既存の商業地域は衰退傾向にあり、需要は減退傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で規模が２５０～３５０㎡で、総額１０００万円～１５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 貸店舗やアパートもみられるが、投資採算に見合う十分な収益が得られないことから、収益価格は低位に試算された。土地取引は収益性よりも自用目的によるものがほとんどで、市場相場はエンドユーザーの目線によって形成されている。よって、本件では需要者の視点から　市場の実態を反映し説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 弘前市市街地周辺の商業地域であり、需要側の中心は収益性から判断を行う事業者であるが、郊外型大型店舗への顧客流出による商況の低迷により、収益価格の規範性はやや弱い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに前年標準地価格からの変動率の検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	104.4 坪 (345 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所に一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	83 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字富田町６０番
標準地の範囲
東	200 m
西	630 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	38 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	弘前大学に近く学生向け中層マンション、アパート等も混在する地域
街路	１２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	85 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分の間は現環境を維持するとみられる。弘大や国立病院に近いことからアパート需要も見込まれるが、勝手の悪い短冊形の画地が多いため、売地・空地も多く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)店舗、事務所に一般住宅等が混在する商業地域として、現状のまま推移するものと予測される。郊外大型ＳＣへの顧客流失により需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロウィルス感染症の影響により、厳しい状況にあるものの、個人消費、雇用情勢等、緩やかに持ち直している。 (2)弘前市の商業の郊外シフトの中で、コロナ禍は収束しつつあるが中心商業地の地価は弱含みである。
地域要因
(1)近接富野町の新中核病院の開院等から、地域ではアパートの建築が目立つ。但し、地形の悪い土地が多く、３万円／㎡前後の売地が複数みられる。 (2)低調な商況、郊外大型ＳＣへの顧客流失等により需要は弱含みである。
個別的要因	(1)道路端より２５ｍ以北は１中専（６０％・２００％）。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210202202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字富田町６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,928 円／平米 13万8,614 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,340 円／平米 14万3,282 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,636 円／平米 12万1,119 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210702202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字富田町６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,836 円／平米 15万4,840 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,611 円／平米 16万708 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,734 円／平米 12万8,055 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210702202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字富田町６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,632 円／平米 13万7,635 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,221 円／平米 15万6,113 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,454 円／平米 12万7,129 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字富田町６０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,422 円／平米 6万903 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,149 円／平米 14万2,651 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,355 円／平米 12万6,802 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	69 ％
基準容積率	179 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情