路線価 (2023) 青森県弘前市大字土手町152-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字土手町１５２番１外
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (404 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (404 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円／坪 1平米 6万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は弘前市中心商業地域及びその周辺の商業地域。需要者の中心は市内外の法人や個人事業主が中心である。景気回復の兆し及び地価の底値感から需要も比較的安定的に推移していたものの、物価高騰等の影響による経済の先行き不透明感から、弱含み傾向にある。市場での中心となる価格帯は、中心商業地の取引は少なく、取引の事情により規模はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は市中心部の商業地域一円。需要者は市内外の法人が中心になるものと見込まれる。新型コロナウィルス感染症の影響が緩和され、客足が戻りつつあるものの、コロナ禍以前の水準には遠く及ばず、商況は低迷している。下土手町の再開発計画、駅前や北瓦ヶ町での相次ぐマンション建設等一部明るい材料もみられるが、今期も引き続き商業地取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当地域は弘前駅に近い市中心市街地の商業地域で、店舗、事務所等が建ち並んでおり、商業地として一面的には投資採算性が着目されるところであるが、各価格の精度を検討してみると、近隣地域の市場性を反映している比準価格がより適正と認められる。しかしながら、商業地としての収益性にも着目しなければならないところから、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 容積率を消化するだけの実需を見込めないことから、二階建ての店舗兼事務所の建築を想定し収益価格を求めたが、比準価格よりも低位に試算された。市場での不動産取引は、自己使用目的が主で取引相場が重視されている。よって、本件では需要者の視点から市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地価格との比較検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	122.2 坪 (404 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字土手町１５２番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	41.5 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画整備が進み、個人経営の小売店舗が並ぶ商店街
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　依然として空き店舗が多いものの、今後も現状程度で推移するとみられる。コロナ禍以降、商況の大幅な改善はみられず、物価高騰の影響等も相俟って地価は今後とも弱含み傾向で推移すると予測する。 (2)依然として空き店舗が多く、今後も現状程度で推移するとみられる。コロナ禍以降、商況の大幅な改善はみられず、今期も飲食店舗の閉店がみられた。地価は今後とも弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,253 円 1平米 6万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万1,253 円 1平米 6万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費の減少等、経営環境は依然として厳しいほか、物価高騰等の影響による景気の悪化等も相俟って、先行き不透明感が増している。 (2)景気は新型コロナウィルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるものの、個人消費、雇用情勢等、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)弘前市中心部の商業地域であるが、店舗需要が弱く空店舗も見られるほか、物価高騰等の影響も相俟って地価は弱含み傾向が続いている。 (2)フロア面積の広い居酒屋が閉店。テナントの募集をしていない空店舗も多い。付近では、土手町と富田方面をつなぐ新市道が開通した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字土手町１５２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万902 円／平米 26万7,462 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,630 円／平米 21万361 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	37 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210702202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字土手町１５２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,836 円／平米 15万4,840 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,611 円／平米 16万708 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,728 円／平米 21万3,991 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210702202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字土手町１５２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,632 円／平米 13万7,635 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,221 円／平米 15万6,113 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,072 円／平米 21万1,822 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1201102202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字土手町１５２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,346 円／平米 16万9,750 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,679 円／平米 20万3,911 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,916 円／平米 21万1,306 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情