路線価 (2023) 青森県八戸市長苗代3-22-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市長苗代３丁目２２番２０
価格時点	2023 年
駅名	長苗代駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,290万 円 (723 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,046 円 1平米 5万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,290万 円 (723 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,046 円／坪 1平米 5万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は八戸市内の路線商業地域一円。需要者は全国的に事業展開するフランチャイズチェーンの経営者や県内の店舗経営者等が中心である。最近における市場の需給動向として、流通業務関連事業所、中古車販売の事業用地等の需要が多く見られ、特に路線商業地への需要が強まっている。市場での中心となる価格帯は需要者の属性や画地規模により多様だが、土地面積１，０００㎡程度で総額６，０００万円前後である。 (2) 　同一需給圏は、八戸市中心部及び周辺の商業地域。需要者の中心は、さまざまで自己使用目的又は賃貸目的の県内外の法人、分譲又は賃貸マンション建設目的のデベロッパー等が想定される。商業形態の変化により商況は弱いものの、長引いた地価の下落による底値感がある。土地の取引規模はまちまちであるが、おおむね１００坪～３００坪程度が需要の中心を占め、総額でおおむね１億円が上限となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は路線型の商業地域であり、沿道サービスの飲食店等は土地取得又は借地で自用の建物を建設することが多く同種の事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。したがって、本件では、収益価格より比準価格に規範性があると判断し、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて試算価格の調整を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺には賃貸物件は見られるものの空室も見られ、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長苗代駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	218.7 坪 (723 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、飲食店等の建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市長苗代３丁目２２番２０
標準地の範囲
東	190 m
西	590 m
南	80 m
北	380 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	22.5 m
面積	730 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線国道沿いの路線商業地域
街路	２６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線街路沿いの飲食店舗、事務所等の建ち並ぶ路線商業地域で、交通量も多く路線商業地に対する堅調な土地需要が認められる。今後も現状のまま地価は安定的に推移していくものと予測する。 (2)　市街地北部の路線商業地域であるが、日用品を主とした商業施設を中心に集客は安定しており、コロナ禍の影響は限定的で、地価動向は横ばいで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,997 円 1平米 6万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万6,046円 1平米 5万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,997円 1平米 6万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万6,046円 1平米 5万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商圏人口の減少、既成商業地は商業形態の構造的変化等により経営環境は依然厳しいものの路線商業地は流通業務や量販店等の需要がみられる。 (2)　人口の減少、コロナ禍による景気停滞の中、商業地の一部地域では集客がコロナ禍以前に戻りつつあり、下げ止まり傾向にある。
地域要因
(1)八戸市西部の交通量の多い路線商業地域で、コロナ禍の影響は弱まり、地価は安定基調で推移している。 (2)　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化はなく、底値感から需要は安定し、地価は横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220402203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市長苗代３丁目２２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,320 円／平米 21万2,642 円／坪
推定価格 平米 坪	6万622 円／平米 20万416 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,561 円／平米 20万6,827 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220202203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市長苗代３丁目２２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,537 円／平米 15万3,851 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,954 円／平米 19万1,596 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,379 円／平米 19万6,307 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220302203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市長苗代３丁目２２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,884 円／平米 15万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,046 円／平米 22万4,960 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,804 円／平米 20万4,324 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220602203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市長苗代３丁目２２番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,086 円／平米 12万5,912 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,271 円／平米 15万9,584 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,939 円／平米 19万4,852 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情