路線価 (2023) 青森県八戸市大字長苗代字前田34-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市大字長苗代字前田３４番１
価格時点	2023 年
駅名	八戸駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,560万 円 (895 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,560万 円 (895 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円／坪 1平米 5万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は八戸市の路線商業地域及びそれに準ずる商業地域一円。需要者は地元法人だけでなく、規模・立地によっては広域展開している県外資本の進出も見込まれる。路線商業地域はコロナ禍の影響が限定的で、この間も積極的な出店が見られるなど、商業地域の中では堅調である。なお、路線商業地域では業種により必要とされる規模等に相当な幅があるほか、事業用定期借地が多く取引価格が顕在化しにくいため、需要価格帯も見出すのが困難である。 (2) 　同一需給圏は八戸市郊外の路線商業地域一円。典型的な需要者層は当市内で営業する地元法人や全国チェーンの大手事業者等が想定される。飲食店や事務所、遊技場等が主体の地域で小売専門店等は見られず、繁華性はやや低い状況である。その地域的特性からコロナ禍の影響は限定的であるが、物価高の影響等地域経済を取り巻く環境は流動的で、先行きは未だ不透明な状況となっている。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性により様々で見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域には貸店舗等が少なく、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないこと、駐車スペースを十分確保しなければならない地域特性から、収益価格はかなり低位に試算された。このため、商業地域であっても自用目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　貸店舗等が少なく、賃貸市場が未成熟で土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことや、駐車場の確保が必要となる路線商業地域という特性から収益価格は低位に試算された。収益性が重視される路線商業地域ではあるが地域の価格水準は取引価格を指標として形成されていることから、市場の実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八戸駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	270.7 坪 (895 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車関連店舗、営業所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市大字長苗代字前田３４番１
標準地の範囲
東	210 m
西	700 m
南	240 m
北	190 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	44 m
面積	920 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	沿道型店舗等が並ぶ国道沿いの路線商業地域であるが、繁華性は低い。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も同程度の商業環境を維持すると予測する。なお、路線商業地域の場合、コロナ禍の影響は限定的である。潜在的な需要は高いことから、地価は当面横ばい状態を維持すると予測する。 (2)　自動車関連店舗に事務所や遊戯店等が多い路線商業地域で、その地域的特性からコロナ禍の影響は限定的。今後は物価高等の地域経済への影響が懸念されるが、当面地価は概ね安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直している。個人消費は全体としては回復している。企業の業況感は、非製造業が改善したことから、全産業でも改善した。 (2)　記録的な円安や原材料価格の高騰等から物価は上昇しており、地元経済を取り巻く環境は厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)地域内でコロナ禍の直撃を受けた施設が閉館したものの、間を置かず解体されるなど新たな動きも見られ、流動性と需要の高さが裏付けられている。 (2)　核となる集客施設等がないものの、路線商業地域という特性からコロナ禍の影響は限定的であり、地価は概ね安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211202203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字長苗代字前田３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,574 円／平米 17万504 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,635 円／平米 18万3,929 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,598 円／平米 18万501 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220402203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字長苗代字前田３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,320 円／平米 21万2,642 円／坪
推定価格 平米 坪	6万622 円／平米 20万416 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,506 円／平米 17万6,891 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220602203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字長苗代字前田３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,086 円／平米 12万5,912 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,271 円／平米 15万9,584 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,793 円／平米 17万1,228 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220702203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字長苗代字前田３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,343 円／平米 15万9,822 円／坪
推定価格 平米 坪	6万203 円／平米 19万9,031 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,230 円／平米 17万5,978 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情