路線価 (2023) 青森県八戸市田向2-12-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市田向２丁目１２番３
価格時点	2023 年
駅名	本八戸駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,580万 円 (379 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,580万 円 (379 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は当市の路線商業地域一円。需要者は県内外の法人が中心で、周辺では大型ＳＣや国道沿いを中心に県外資本によるチェーン店の新規出店等が見られる。近隣地域は県道沿いの市民病院や大型ＳＣを中心とした路線商業地域で、周辺地域の発展の影響から、新規出店が見られるなど需要は高い傾向にある。市場での中心となる価格帯は、中心商業地の取引は少なく、取引の事情により規模はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、八戸市内の路線商業地域。需要者は県内外の法人が中心である。市の郊外路線地域は沼館地区や国道４５号沿いに店舗が集中集積しており、スーパーやホームセンターを中心に業績が回復、外食・サービス関連にも持ち直しの動きがみられる。このような状況のもと、経済変化の著しい路線商業地域では、リスク回避から定期借地権を設定するケースが多く、取引自体が少ないため需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当地域は市中心部南側に位置する新興の路線商業地域で、自用の事業所や営業所等が多く、商業地として一面的には投資採算性が着目されるところであるが、各価格の精度を検討してみると、近隣地域の市場性を反映している比準価格がより適正と認められる。しかしながら、商業地としての収益性にも着目しなければならないところから、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 新興の商業地域で貸店舗の実需は認められるものの、借地上に自用の店舗を建てるケースが多く、成熟した賃貸市場は形成されていない。比準価格は圏内類似地域から選択した事例と特に繁華性を重視した要因比較を行っており、市場の実態を反映し実証的と判断される。よって、本件では需要者の視点から説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本八戸駅南東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	114.6 坪 (379 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、営業所等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市田向２丁目１２番３
標準地の範囲
東	300 m
西	450 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理済の田向地区の商業地域
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　八戸市民病院周辺の熟成途上の商業地域であるが、店舗の集客力が高く、背後の住宅地も住環境が良好なことから需要は高く、地価は上昇傾向で推移することが見込まれる。 (2)今後も現環境を維持するとみられる。集客力の高い店舗が多く、背後の住宅地域も人気が高い。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万2,742 円 1平米 7万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万5,718 円 1平米 7万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万2,742円 1平米 7万400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心商業地域を除き設備投資は依然低迷状態にある。経済の先行き不透明感が見られ、商業地の需要は全般的に弱含み傾向にある。 (2)景気は新型コロウィルス感染症の影響により、厳しい状況にあるものの、個人消費、雇用情勢等、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)市民病院や大型商業施設沿道の路線商業地域で、飲食店舗の出店や背後地に総合健診センターが移転するなど、繁華性が増している。 (2)今期は飲食店の出店が見られたほか、保健所背後に総合検診センターが移転してきた。
個別的要因	(1) (2)

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220702203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市田向２丁目１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,343 円／平米 15万9,822 円／坪
推定価格 平米 坪	6万203 円／平米 19万9,031 円／坪
標準価格 平米 坪	7万994 円／平米 23万4,706 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220302203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市田向２丁目１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,884 円／平米 15万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,046 円／平米 22万4,960 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,577 円／平米 23万22 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211102203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市田向２丁目１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,412 円／平米 17万9,886 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,595 円／平米 23万6,693 円／坪
標準価格 平米 坪	7万329 円／平米 23万2,508 円／坪
査定価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210802203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市田向２丁目１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,829 円／平米 18万1,265 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,284 円／平米 17万6,157 円／坪
標準価格 平米 坪	7万481 円／平米 23万3,010 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情