路線価 (2023) 青森県八戸市大字市川町字下揚49-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市大字市川町字下揚４９番１４
価格時点	2023 年
駅名	陸奥市川駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,170万 円 (6761 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,170万 円 (6761 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円／坪 1平米 1万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沿岸部を中心とした八戸市全域の工業地域である。需要者は八戸市内の水産加工関連の法人のほか、県内外の法人も含まれる。水産加工関連に特化した工業団地で、水産業の不振が長期に及んでいるが水産業以外の業種の参入は困難で希少性があり需要は単発的に見られる。地価は既に底値圏にあり、今後は当面、ほぼ横ばいで推移して行くものと思われる。取引価格は需要者の属性や画地規模により一様でなく、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 (2) 　同一需給圏は八戸市の工業地域であるが、沿岸部の臨海型工業地域で特に代替競争関係が強い。需要者は市内の水産加工業者を中心に、県内外の関連業者にも及ぶ。当地域は水産加工関連に特化した工業団地で、水産業の不振が長期に及んでいること等から事業拡大に伴う投資には慎重な姿勢が窺える。地域内ではここ２～３年土地取引が確認できないことに加え、業種や事業規模にも相当な幅があることから、中心となる需要価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自社工場、事業所、倉庫等が立地する水産加工団地で、事業者向けの賃貸市場が未形成で貸工場、貸倉庫等の賃貸物件は見られず、収益価格の試算が困難であるため、比準価格のみの試算となった。比準価格は代替性のある取引事例から試算されており、実証的な価格を試算し得たと考える。したがって、市場の実態を反映し説得力のある比準価格の採用が妥当と判断し、さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　市内の工業地は自己業務用として取得することが一般的であり、貸工場等の賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しない。比準価格の試算に際しては、数少ない工業地の取引事例の中から、規範性の高い事例を吟味して採用し、取引事例比較法を適用した結果、市場の実態を反映した精度の高い価格を試算することができた。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸奥市川駅北東方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	2045.1 坪 (6761 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模食品工場の中に倉庫等が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市大字市川町字下揚４９番１４
標準地の範囲
東	500 m
西	350 m
南	500 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	70 m
面積	7000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市北端沿岸部の水産加工団地
街路	１７ｍ市道、角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域は熟成した水産加工団地で特段の変動要因は見られない。長期にわたる水産業の不振で需要は低調であるが地価は底値に近づきほぼ横ばいで推移するものと予測する。 (2)水産加工団地として熟成しており、今後も現状程度で推移すると予測する。水産業の長期的な不振により新規投資は低調なものの、地価はほぼ底値と認められることから、当面は横ばい状態を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)企業の生産活動は緩やかに回復し設備投資も持ち直してきている。コロナ禍の影響はあまり見られず、工業地の地価は底値に近い状況である。 (2)県内景気は持ち直している。企業の業況感は、製造業が悪化したものの、非製造業が改善したことから全産業でも改善した。生産は弱含んでいる。
地域要因
(1)水産加工関連の工場や倉庫等に用途が特化した工業団地で、水産物加工関連事業者の需要があり地価はほぼ底値の状態にある。 (2)水産加工関連の工場や物流倉庫等、用途が特化された工業団地で、水産業の不振から需要は低調なものの、地価はほぼ底値の状態にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1190702203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字市川町字下揚４９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,542 円／平米 2万8,240 円／坪
推定価格 平米 坪	1万503 円／平米 3万4,723 円／坪
標準価格 平米 坪	1万503 円／平米 3万4,723 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220802203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字市川町字下揚４９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万501 円／平米 6万7,776 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,543 円／平米 6万4,609 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,167 円／平米 3万6,918 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	北
側道幅員2	7 m
側道方位3	西
側道幅員3	7 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220502203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字市川町字下揚４９番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,230 円／平米 4万432 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,866 円／平米 4万5,841 円／坪
標準価格 平米 坪	1万248 円／平米 3万3,880 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情