路線価 (2023) 青森県十和田市西二町30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 十和田市青森県十和田市西二番町３０番
価格時点	2023 年
駅名	三沢駅 から 16000m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	693万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	693万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、十和田市及び三沢市内の商業地域及び商住混在地域一円。需要者は市内で小売業等を営む個人事業者が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。郊外型ＳＣ等への顧客流出に伴う既存商業地域の空洞化、繁華性の低下等が著しく、空店舗が増えつつあり、既成の近隣商業地域の商況は退潮傾向にある。当市場の中心となる価格帯は、取引規模、建物有無によって相当な幅があり、需要価格帯を見出すのが困難である。 (2) 同一需給圏は十和田市内の商業地域及び商住混在地域と認められる。需要者は十和田市内の個人事業者が中心で、同一需給圏外からの需要は殆どない。郊外大型ＳＣへの顧客流出により繁華性が低下し空店舗が増加傾向にあって、商業用地としての需要は殆どないが、地価水準が低くなり背後住宅地の水準に近づいているため地価は下落傾向から横ばい傾向に転じた。当市内においては商業地の取引は極めて少なく、市場での中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域内には自用の店舗等が多く、廃業等による空店舗が賃貸に供されている状況にあり、商業用不動産の賃貸市場が形成されるに至っていないため、収益価格は低位に求められた。当地域においては、自用目的での取引がほとんどで、当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は自用の小規模店舗が多い古くからの近隣型商業地域であるが、空き店舗の増加により空洞化が進み衰退傾向にあって貸店舗需要は殆ど存在しないため、収益価格は低位に試算された。当地域は自用の小規模店舗が多いことから代替性のある取引事例から試算された比準価格の信頼性が高いと判断されるので比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三沢駅南西方
距離	16000 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	87 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	367 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	十和田市青森県十和田市西二番町３０番
標準地の範囲
東	250 m
西	130 m
南	60 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	30 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部に比較的近い近隣型の商業地域ではあるが、繁華性は低い。
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	87 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	367 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性の低い近隣商業地域で、空地や空家も見られるなど、衰退傾向にある。しかし、地価は長年に亘る下落により、背後の住宅地の価格水準に近づいているため、当面は横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模店舗が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性の低下に伴い空洞化が進み徐々に住宅地域化している。地価水準が低くなってきたため、底値感から地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍により飲食業を中心に未だ景気が厳しい状況にある業種もあるものの、県内景気は上向きつつあり、商業地の需要回復が期待される。 (2)県内景気は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。個人消費は全体としては回復しつつある。
地域要因
(1)　繁華性が低い地域で店舗地需要は弱いものの、住宅地としての利用可能性は有るため、宅地需要は底堅く、地価は安定的に推移している。 (2)郊外大型ＳＣへの顧客流出等により空店舗が増加し土地需要も弱含み。背後住宅地の水準に近づいている為、地価は横ばい傾向で推移。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210402206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	十和田市
地域	青森県十和田市西二番町３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,895 円／平米 7万2,385 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,341 円／平米 8万3,777 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,341 円／平米 8万3,777 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	79 ％
基準容積率	291 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211202206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	十和田市
地域	青森県十和田市西二番町３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,336 円／平米 8万455 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,361 円／平米 8万3,843 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,879 円／平米 8万5,556 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220602206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	十和田市
地域	青森県十和田市西二番町３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,164 円／平米 6万3,356 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,953 円／平米 8万2,495 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,706 円／平米 8万1,678 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	364 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220702206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	十和田市
地域	青森県十和田市西二番町３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,818 円／平米 3万9,070 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,644 円／平米 9万1,391 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220802206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	十和田市
地域	青森県十和田市西二番町３０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,451 円／平米 9万753 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,922 円／平米 8万5,698 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情