路線価 (2023) 青森県むつ市海老川町677 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 むつ市青森県むつ市海老川町６７７番
価格時点	2023 年
駅名	下北駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 4万2,978 円
1平米当たり	1平米 1万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	576万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	576万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,541 円／坪 1平米 1万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はむつ市中心部及びその周辺の住宅地域一円。典型的な需要者層は、当地域に地縁を有する給与所得者等の一次取得者層が想定される。市中心部に近い居住環境や生活利便性が良好な地域であり、引き続いた地価下落による安値感から需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は土地が３００～４００㎡程度で５００万～７００万円前後、新築戸建物件は２，２００万円前後と認められる。 (2) 　同一需給圏はむつ市中心部周辺の住宅地域。典型的な需要者層は当市に居住する中堅給与所得者等の一次取得者層が想定され、圏外からの新規転入等も見られる地域である。付近の幹線道路には新規出店等も見られ生活利便性は向上しており、当地域への需要は底堅く地価は安定的に推移している。需要の中心価格帯は、土地が３５０㎡前後で５００万～６００万円程度、新築戸建物件は２，２００万円前後と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心としてアパート等も散見される住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が中心で、取引価格により地価水準が形成されているのが一般的と認められる。よって、市場の特性を反映し、説得力が高いものと認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　アパート等も散見される地域ではあるが、地主の土地活用によるものが殆どであり、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心で、居住の快適性や生活利便性が重視され、需要者は代替不動産との価格バランスを重視して意思決定を行っている。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下北駅北東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	103.8 坪 (343 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	むつ市青森県むつ市海老川町６７７番
標準地の範囲
東	300 m
西	250 m
南	200 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	19 m
面積	350 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	中心部に近く生活利便性が良好な区画整然とした既成住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)文教施設に近接し中心部にも近い区画整然とした既成住宅地域。相対的な安値感等を受け需要は底堅く地価は堅調に推移している。 (2)　中心部に近い区画整然とした居住環境や生活利便性が良好な住宅地域で、底堅い需要を有しており今後も地価は安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、一部を除き地価は横這いから弱含みである。 (2)　当市の人口は減少、世帯数も微減傾向。中心部周辺の住宅地域では需要が堅調であり、地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因
(1)市中心部に比較的近く区画整然とした生活利便性が良好な住宅地域。底値感もあり需要は底堅く、地価は安定的に推移している。 (2)　市街地中心部に近接した居住環境や生活利便性が良好な住宅地域。需要は底堅く地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220702208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市海老川町６７７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,936 円／平米 5万2,684 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,177 円／平米 5万175 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,587 円／平米 5万4,837 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220602208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市海老川町６７７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,146 円／平米 4万3,461 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,336 円／平米 4万7,395 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,516 円／平米 5万4,602 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220702208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市海老川町６７７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,735 円／平米 5万5,326 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,407 円／平米 5万4,242 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,573 円／平米 5万4,790 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220902208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市海老川町６７７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,431 円／平米 4万4,403 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,298 円／平米 4万3,963 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,360 円／平米 5万7,392 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情