路線価 (2023) 青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊92 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 東津軽郡平内町青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番
価格時点	2023 年
駅名	小湊駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	282万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	282万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円／坪 1平米 1万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は平内町の商業地域及びこれに準ずる混在地域一円。需要者は、この圏域に地縁のある個人または事業者にほぼ限定され、同一需給圏外からの出店は殆ど見られない。旧来からの商店街は、過疎化や国道沿いのＳＣ、青森市への顧客流出により空洞化が進んでいる。事業の後継者難から供給圧力は強く、有効需要が極めて弱い。商業地の土地取引も近年極めて少なく、中心となる需要価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は平内町の商業地域及び商住混在地域。需要者は平内町に居住し営業する個人商店主等が多い。近年における市場の需給動向として青森市等の大型ＳＣ、町内の郊外型ＳＣへの顧客流出により町内中心部の商業地域は商業地盤の沈下が続いている。更に地域経済の低迷、後継者難から地元密着型の小売店舗は廃業が続いている。取引価格は当事者の事情によりまちまちで市場での中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　地域内には貸店舗等の賃貸物件が存在せず、基本的には自用の店舗併用住宅が標準的であり、商業事業者向けの賃貸市場が成立していないことから収益価格は断念した。商業地の取引であっても自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は平内町の既成商業地域で自用の店舗が多く、貸店舗等の収益物件がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しなかった。自用目的での取引がほとんどで、市場性を反映して実証的で説得力が高いと認められる比準価格を妥当と判断し、平内町の商業地域及び商住混在地域の取引動向等の検討を踏まえ、単価と総額の関連性の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小湊駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗に空店舗が見られる古くからの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東津軽郡平内町青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番
標準地の範囲
東	230 m
西	20 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	13.5 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	町中心部に形成された既存の商店街であるが、空洞化が顕著である。
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空洞化の進む既存の中心的商店街である。商業地域としての形態を維持するのが困難な状況であり、今後徐々に住宅地域へ移行すると予測する。地価も引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (2)平内町中心部の既成商業地域で、隣接の青森市の郊外型大型ＳＣ等への顧客流出が続いており、地価は下落傾向で推移している。新型コロナウイルス感染症の今後の地価に与える影響が懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の停滞や過疎化の進行に加え、国道沿いのＳＣや青森市への顧客流出等により、既存商店街は空洞化が進んでいる。 (2)新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景気は一進一退の状態だが地方では地域経済の停滞や消費の低迷から商業地に対する需要は回復していない。
地域要因
(1)前記一般的要因の影響により、既成商業地域は依然として衰退傾向が続いている。 (2)隣接する青森市の大型ＳＣ、町内の郊外型ＳＣに顧客が流出しており、町中心部の商業地に対する需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220602301 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡平内町
地域	青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万986 円／平米 3万6,320 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,079 円／平米 4万6,545 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,721 円／平米 5万5,280 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1200602301 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡平内町
地域	青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,538 円／平米 3万8,145 円／坪
推定価格 平米 坪	1万650 円／平米 3万5,209 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,719 円／平米 5万5,273 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210502301 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡平内町
地域	青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,464 円／平米 3万1,288 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,305 円／平米 4万3,986 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,927 円／平米 5万5,961 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1191102301 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡平内町
地域	青森県東津軽郡平内町大字小湊字小湊９２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,229 円／平米 4万3,735 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,308 円／平米 4万690 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,632 円／平米 5万4,985 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情