路線価 (2023) 青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松95-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 北津軽郡鶴田町青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外
価格時点	2023 年
駅名	陸奥鶴田駅 から 380m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	213万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	213万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,970 円／坪 1平米 1万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鶴田町及び隣接市町内の商業地域及び住商混在地域である。需要者は自己使用目的で地縁性を有する個人事業者や地元企業である。地域経済は低迷し、商業形態の変化による郊外の大型店舗への顧客流出等により商況が弱くなっており、需要は減退している。取引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。 (2) 　同一需給圏は、鶴田町の商業地域及びその周辺地域一円。需要者の中心は、町に地縁を有する小規模事業者等である。地域経済の衰退が著しい中で、駐車場が充実した郊外型店舗への顧客流出が進んでいることから、商業地需要は減退している。需要の中心となる価格帯は、需要者の業態や資金力等により様々であるため、一様には見出しがたい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成商業地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己業務用を目的とした需要が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は利便性を重視して取引される商業地域で、自己業務用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　地域内には店舗の賃貸物件は見られず、自用の店舗が大半であるため収益還元法は適用しなかった。地域では、収益性よりも事業上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、商業地域であっても地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸奥鶴田駅南西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北津軽郡鶴田町青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	60 m
北	260 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小売店舗等が建ち並ぶ当町中心部の古くからの商業地域。
街路	９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)核となる商業施設の規模が小さく競争力が弱いため、郊外の大型店舗へ顧客が流出し、店舗の新規出店の需要は減退しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)　旧来からの商業地域であり、今後も現状を維持すると考える。大型店舗への顧客流出が続いており、新規出店等に伴う商業地の需要も減退しているため、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,970 円 1平米 1万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鶴田町の人口・世帯数は減少。地価は下落傾向で、郊外では人口減少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。 (2)　人口及び世帯数は減少。地域経済の低迷等により、新規出店等は見られず商業地需要は減退している。
地域要因
(1)郊外の大型店舗へ顧客が流出し、店舗の新規出店の需要は減退しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)　近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな変化は見られないが、一般的要因に記載の理由により地価は下落傾向で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1180102384 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	北津軽郡鶴田町
地域	青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,789 円／平米 3万8,974 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,213 円／平米 4万3,682 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,213 円／平米 4万3,682 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	72 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210402384 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	北津軽郡鶴田町
地域	青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,845 円／平米 3万2,548 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,977 円／平米 3万9,596 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,278 円／平米 4万3,897 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	75 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1200702384 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	北津軽郡鶴田町
地域	青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,792 円／平米 3万2,372 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,079 円／平米 4万3,239 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,387 円／平米 4万4,257 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200802384 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	北津軽郡鶴田町
地域	青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,110 円／平米 4万3,342 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,270 円／平米 4万565 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,179 円／平米 4万3,570 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情