路線価 (2023) 青森県上北郡東北町字外蛯沢西平48-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 上北郡東北町青森県上北郡東北町字外蛯沢西平４８番１
価格時点	2023 年
駅名	乙供駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	200万 円 (555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,902 円 1平米 3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	200万 円 (555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,902 円／坪 1平米 3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は旧東北町郊外の住宅地域一円。需要者は東北町に居住する４０代前後の１次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。近年における市場の需給動向として、隣接の三沢市等への人口流出や農漁業等の地域経済の停滞により、住宅地需要は依然として弱まっている。需要の中心となる価格帯は、６００㎡で２００～２５０万円程度、新築戸建物件はほとんど見られない。 (2) 　同一需給圏は東北町郊外の住宅地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁あるいは血縁を有する農業従事者等が想定され、圏外からの新規転入等はほぼ見られない。農業経営を取り巻く環境は一時期より持ち直しているものの、過疎化や少子高齢化の影響のほか、後継者不足といった問題もあり、農家住宅地に対する需要は弱い状況が続いている。需要の中心価格帯は土地が６００㎡程度で２００万円前後、新築戸建物件は殆ど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅を中心に一般住宅も介在する地域で、アパート等の収益物件はほぼ見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用はできなかった。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取引の指標としてほとんど認められない。したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　農家住宅を主体として農地が多く見られる地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用はできなかった。比準価格のみの試算であるが、居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が支配的であることから、市場性を反映し説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	乙供駅東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	167.9 坪 (555 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上北郡東北町青森県上北郡東北町字外蛯沢西平４８番１
標準地の範囲
東	350 m
西	400 m
南	550 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧東北町の北東郊外に存する畑地等に囲まれた住宅地域
街路	７．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の農家集落の中に一般住宅も見られる地域で、人口減少や地域経済の停滞により需要は弱いが、地価水準はほぼ底値に達しているため概ね横ばいで推移しており、今後ともこの傾向を続けるものと予測する。 (2)農家住宅に一般住宅も見られる農家集落で、現状維持で推移すると予測する。過疎化や少子高齢化の影響を受け需要は弱含みであるが、地価は底値感から横這い傾向で安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万1,902 円 1平米 3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万1,902 円 1平米 3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万1,902円 1平米 3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 1万1,902円 1平米 3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万1,902円 1平米 3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 1万1,902円 1平米 3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスが第八波で、国内景気は一進一退になった。地方では人口減少や地域経済の停滞により、住宅地に対する需要は回復していない。 (2)人口・世帯数とも減少。地域経済低迷，過疎化の進行，少子高齢化等により、土地需要は全般的に弱い。
地域要因
(1)過疎化や高齢化が進む農家集落内で、地縁性が強く需要者は限定的であるが、底値に近く地価は横ばい傾向である。 (2)地縁性が強い農家集落地域。地域経済低迷，過疎化や少子高齢化の進行等により、需要は弱い状況が続いているが底値感から地価は横這いで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210702408 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡東北町
地域	青森県上北郡東北町字外蛯沢西平４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,533 円／平米 1万1,680 円／坪
推定価格 平米 坪	4,864 円／平米 1万6,080 円／坪
標準価格 平米 坪	3,744 円／平米 1万2,378 円／坪
査定価格 平米 坪	3,740 円／平米 1万2,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210802408 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡東北町
地域	青森県上北郡東北町字外蛯沢西平４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,013 円／平米 9,961 円／坪
推定価格 平米 坪	3,741 円／平米 1万2,368 円／坪
標準価格 平米 坪	3,563 円／平米 1万1,779 円／坪
査定価格 平米 坪	3,560 円／平米 1万1,769 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210902408 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡東北町
地域	青森県上北郡東北町字外蛯沢西平４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,632 円／平米 1万2,007 円／坪
推定価格 平米 坪	4,659 円／平米 1万5,403 円／坪
標準価格 平米 坪	3,683 円／平米 1万2,176 円／坪
査定価格 平米 坪	3,680 円／平米 1万2,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情