路線価 (2023) 青森県三戸郡三戸町大字八日町40-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 三戸郡三戸町青森県三戸郡三戸町大字八日町４０番２
価格時点	2023 年
駅名	三戸駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	450万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	450万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,492 円／坪 1平米 1万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三戸町及び隣接町村の商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、当該圏域に地縁性を持つ個人事業者又は法人である。地域経済の低迷に加え、商業形態の変化による郊外の大型ＳＣ等への顧客流出等により商況が弱いため商業地需要は極めて弱い。土地取引が少ないうえ、規模により取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は当町及び隣接町村の商業地域及び住商混在地域。典型的な需要者は、圏内に地縁を有する事業法人又は個人事業主等である。近時の消費者ニーズに適合していないため郊外の大型店舗への顧客流出が続き、衰退傾向が著しい。よって、商況は冴えない状況にあり、新規開業がないため商業地需要も減少し、地価も下落基調にある。町内の事例は少なく、また取引当事者の属性等により取引価格は様々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、銀行、医院等が建ち並ぶ中心的商業地域であるが、自用目的での取引が支配的である。収益還元法は賃貸物件が少なく、土地建物の元本価格に見合った賃料水準の市場が形成されておらず、適用は断念した。比準価格は取引が少ないが市場性を反映し実証的である。従って市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域内には、自用の店舗がほとんどで新規の賃貸店舗は確認できないため、賃貸市場は成立していないと判断し、収益価格は試算できなかった。当地域は商業地域ではあるが、取引に当たっては、自己使用目的が支配的であるため、地価は取引価格水準により形成されていると思われる。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三戸駅南西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、銀行、医院等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三戸郡三戸町青森県三戸郡三戸町大字八日町４０番２
標準地の範囲
東	150 m
西	400 m
南	150 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	28 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	町中心部県道沿いの既存商店街
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗，銀行，医院等が建ち並ぶ旧来からの中心商業地域で、地域経済の低迷や大型ＳＣ等への顧客流出で商況は劣り衰退傾向にあるが、地価は背後住宅地の水準に近づいており小幅下落傾向で推移すると予測する。 (2)県道沿いに空き店舗が多い中心的商業地域であるが、地域経済の低迷や郊外型店舗への顧客流出が著しく、商況は冴えない状況にある。新規出店に伴う商業地需要はなく、今後も地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口，世帯数とも減少傾向。地域経済の低迷に加え、町内外の大型店舗への顧客流出等により町中心部の商業地域への有効需要は減退している。 (2)人口及び世帯数は減少。新型コロナとは無関係に地域経済の低迷が継続しており、今後も商業地の有効需要は減退すると考える。
地域要因
(1)中心的商業地域で、町内外の大型ＳＣ等への顧客流出により需要は弱いが、地価は背後住宅地の水準に近づいており、下落幅は小さくなっている。 (2)地域は町の中心商業地域であるが、地域経済の低迷等から商況は弱いため、商業地需要は減退している。地価は下落基調で推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220402441 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡三戸町
地域	青森県三戸郡三戸町大字八日町４０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,202 円／平米 3万7,034 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,558 円／平米 5万1,435 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,588 円／平米 6万1,452 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210502441 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡三戸町
地域	青森県三戸郡三戸町大字八日町４０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,475 円／平米 5万7,772 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,518 円／平米 4万7,997 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,857 円／平米 5万9,035 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1190902441 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡三戸町
地域	青森県三戸郡三戸町大字八日町４０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,845 円／平米 5万2,384 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,935 円／平米 4万9,375 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,834 円／平米 6万2,265 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1190102441 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡三戸町
地域	青森県三戸郡三戸町大字八日町４０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,603 円／平米 5万1,584 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,548 円／平米 6万1,320 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,548 円／平米 6万1,320 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情