路線価 (2023) 岩手県盛岡市東新庄2-3-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市東新庄２丁目３番１２
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	756万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	752万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,877 円／坪 1平米 4万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市中心市街地縁辺部の東方面の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であるが市外からの流入もみられる。同一需給圏において継続的な地価の下落が続いたが立地等により地価上昇、地価下落継続等に分かれる傾向が生じている。近隣地域及びその周辺は開発余地が少なく、地勢及び街路条件も劣るため土地需要は低調で、地価下落が続いている。土地取引は、面積１５０㎡～２５０㎡で、総額６５０万円～１、０００万円前後が中心である。 (2) 同一需給圏は盛岡市郊外部や周辺町の住宅地域一円で、特に市内北東部から東部の住宅地域との代替性が強い。需要者の中心は盛岡市内居住者及び通勤者世帯である。昭和中期以降に丘陵地帯を連続的に開発する形で形成された住宅地域で、幹線道路に至るまで狭小かつ傾斜のある街路が続き、地勢の状態や生活利便性に見劣りするため需要は低調に推移し取引量も少ない。取引される価格帯は土地面積１８０㎡で総額７００万円台が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏の類似地域において、主として自用目的に係る信頼性の高い取引事例を収集できた。近隣地域にはアパート等の収益物件はほとんどみられない賃貸市場未成熟の地域ため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、居住の快適性等を重視した自用目的の住宅地取引が中心であることから代表標準地との検討を踏まえ、近時の同一需給圏における住宅地の不動産市場の推移・動向も十分に検討のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では民間の賃貸アパートは見られず、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。一方で複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って信頼性の高い比準価格が得られた。従って、自己利用目的の取引が中心で、かつ居住の快適性を選択の指標として重視されている地域の特性を踏まえた結果、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	盛岡駅東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市東新庄２丁目３番１２
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16.6 m
面積	183 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	盛岡市中心部の東方面の近郊に位置する街路条件が劣る丘陵地上の住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は街路条件が劣る丘陵地上の地域で、中古住宅の取引は散見されるが新規の住宅地分譲はみられないなど土地需給は低調である。従来からの価格形成要因に変化はなく、今後とも地価下落は続くものと予測される。 (2)盛岡市内では早期に宅地開発が進んだ地域で、住宅地域として熟成が進んだ状態にあることから将来においても現況のとおり戸建住宅を中心とする住宅地域として推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかな持直し基調にあるが、ウイズコロナの下、先行きは不透明である。 (2)盛岡市の住宅着工戸数に大きな変動はないものの市内各所で中小規模の宅地開発が散見される。全般的な住宅地需要は好調を維持している。
地域要因
(1)開発余地が少なく、地勢及び街路条件が劣るため代替競争不動産との比較で選好性は低く市場競争力は弱い。 (2)傾斜がちの地勢で狭小な街路が多いため、有効需要に乏しく不動産取引も低調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南西向き道路で競争力を維持している。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東新庄２丁目３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,758 円／平米 11万4,910 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,863 円／平米 11万1,951 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,239 円／平米 12万9,724 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東新庄２丁目３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,777 円／平米 9万5,137 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,709 円／平米 10万8,136 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,299 円／平米 13万6,534 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東新庄２丁目３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,845 円／平米 8万5,444 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,451 円／平米 10万3,977 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,118 円／平米 12万9,324 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東新庄２丁目３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,812 円／平米 15万8,066 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,646 円／平米 15万4,212 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,062 円／平米 13万5,751 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東新庄２丁目３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,109 円／平米 17万5,578 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,910 円／平米 19万1,450 円／坪
標準価格 平米 坪	4万412 円／平米 13万3,602 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情