路線価 (2023) 岩手県盛岡市上米内字赤坂3-173 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市上米内字赤坂３番１７３
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 9000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	342万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	347万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円／坪 1平米 1万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市郊外の地価水準が低位の住宅地域一円で、主たる需要者は地縁を有する個人等である。近隣地域は丘陵地帯に昭和５０年代に開発された住宅団地で、立地条件、利便性に劣り、もともと空地や売り希望物件が目立っていたが、令和４年の盛岡市の条例改正により、新たな建築が難しくなったことから競争力は益々低下している。土地取引は、規模２５０㎡程度で４００万円以下の物件が中心である。取引件数は少なく、あっても中古物件の取引である。 (2) 同一需給圏は盛岡市郊外に位置する市街化調整区域の住宅地域であり、需要者は市内居住者のうち地縁を有する層が中心である。最近、市の開発許可基準が厳格化されたことで、今後近隣地域の更地は建物が建てられなくなる見込みで、競争力の低下が予測される。但し、地価水準が低位なこともあり、今のところ底値を維持している。取引需要の中心となる価格帯は土地が２５０㎡前後で、総額４００万円を超えない程度のものと判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内に開発された自己居住用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺にはアパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は見送った。取引も自己利用目的が中心であるので、複数の取引事例を適正に比較検討して求めた市場実証性に富む比準価格を妥当なものとして採用することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では自用の戸建住宅が利用の大半を占めており、アパート等の収益物件を見出すことは出来ない。また、近隣地域は市街化調整区域に存することから、賃貸用建物を想定することが困難であり、収益価格の試算を断念せざるを得なかった。このような地域性等を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準として、代表標準地からの検討を踏まえ、更に一般的要因の動向等も勘案したうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	盛岡駅北東方
距離	9000 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ空地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市上米内字赤坂３番１７３
標準地の範囲
東	250 m
西	50 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	昭和５０年代に盛岡市北部郊外の市街化調整区域内の丘陵地に造成された住宅団地
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市の市街化調整区域における開発許可等の基準に関する条例（１１号条例）が一部改正され、これまで建築可能であった近隣地域内の更地は今後建築不可となる見込みで、将来的に地域の衰退傾向は強まるものと予測する。 (2)近隣地域は土地利用度がやや低い住宅地域であるが、地域要因に特段の変動が認められないため、将来においても現況のとおり推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内住宅地市場における新型コロナの影響は軽微で、特に中心部周辺や発展傾向にある南部方面の住宅地域においては需要も堅調である。 (2)県内経済は令和２年からのコロナ禍で、個人消費が一旦落ち込んだものの、その後は持ち直しており、不動産市況も活発化している。
地域要因
(1)令和４年３月に市街化調整区域において特例的に開発を認める条例区域についての改正があり、近隣地域は宅造区域の為、特例区域から除外された。 (2)生活利便性や地勢に劣る一方で、区画整然とした住宅街であり、地価も低位にあることから、一定の需要が認められる。
個別的要因	(1)格別な変動要因はない。 (2)南西道路でやや競争力を有する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市上米内字赤坂３番１７３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,979 円／平米 6万2,745 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,426 円／平米 6万916 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,499 円／平米 4万4,628 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧１住専相当
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市上米内字赤坂３番１７３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,017 円／平米 3万6,422 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,095 円／平米 6万3,128 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,325 円／平米 4万4,052 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市上米内字赤坂３番１７３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,684 円／平米 3万2,015 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,660 円／平米 5万1,772 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,454 円／平米 4万4,479 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市上米内字赤坂３番１７３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,163 円／平米 4万3,517 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,249 円／平米 4万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,583 円／平米 4万4,905 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（調） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市上米内字赤坂３番１７３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,812 円／平米 3万9,050 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,475 円／平米 4万7,854 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,503 円／平米 4万4,641 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情