路線価 (2023) 岩手県盛岡市東黒石野1-15-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市東黒石野１丁目１５番１１
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 5900m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	798万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	802万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円／坪 1平米 4万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市中心部の北方面の郊外部の住宅地域で、東黒石野、黒石野、岩脇町地区等との代替性が強い。需要者の中心は盛岡市内居住者又は市外からの通勤者である。同一需給圏は傾斜部で利便性が劣る新規の住宅地開発が見られるが、低廉な価格水準を反映して、新規の住宅取得者からの住宅需要が認められる。土地取引の中心は、１６０㎡～２５０㎡で７００万円～１１００万円程度である。中古住宅の取引は、建物の規模・築年数により様々である。 (2) 同一需給圏は盛岡市北部郊外の住宅地域一円であり、特に黒石野、緑が丘地区等との代替性が高く、盛岡市内の居住者及び通勤者が主たる需要者層である。近隣地域は高台に造成された住宅団地で利便性がやや劣るが、居住環境は良好で値頃感もあることから地価動向は安定的に推移している。需給の中心価格帯は、更地で２００㎡、８００～１０００万円程度、中古住宅は築年数にもよるが１４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の一般住宅が主体の住宅地域であり、アパートの収益物件は見られず、賃貸市場は未成熟である。従って、適正な賃料水準の把握は困難であり、収益価格の試算はできなかった。自用の取引が中心で、居住の快適性を重視する地域性を十分考慮した結果、複数の取引事例を適正に比較検討することにより得られた比準価格を妥当なものとして採用し、代表標準地の検討を踏まえ、盛岡市内の住宅地の需給動向を分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 対象標準地が所在する地域の周辺には、アパート等の収益物件も見受けられるが、対象標準地は自用・戸建住宅目的の画地で規模が小さいこと等から経済合理性のある賃貸用建物の想定が困難であるため、収益価格は求めなかった。したがって、実証的で市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	盛岡駅北東方
距離	5900 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市東黒石野１丁目１５番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16.5 m
面積	181 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	盛岡市中心部の北方面の郊外部に位置し、利便性が劣る住宅地域
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅、商業施設、市役所に遠く利便性が劣り、周辺では住宅地開発が見られるが、近隣地域は価格形成要因に特段の変化はない。居住誘導区域に指定されており、今後とも住宅地域として推移するものと予測される。 (2)当該地域は住宅地域として概ね熟成した状態にあり、地域要因に特段の変動は認められず当面現状を維持するが、値頃感を反映して地価は横ばい～やや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)盛岡市の人口は微減、世帯数は微増。盛岡市及び隣接市町では、新規の住宅需要が増加しており、不動産業者の住宅地開発も活発な状況が続いている。 (2)盛岡市住宅地の地価は、新型コロナ感染症の影響は認められず、値頃感による実需を背景として、総じて上昇傾向が継続している。
地域要因
(1)特段の地域変動要因は見られないが、低廉な価格水準を背景に、周辺で新規の住宅地開発が見られ、近隣地域においても一定の住宅需要が認められる。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、地価の値頃感が反映され、安定的に推移している。
個別的要因	(1)北西側の接面道路で、画地も標準的であり、地域内において競争力が認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東黒石野１丁目１５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,482 円／平米 12万3,915 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,628 円／平米 11万7,786 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,617 円／平米 14万892 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東黒石野１丁目１５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,561 円／平米 14万707 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,349 円／平米 14万6 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,345 円／平米 14万6,605 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東黒石野１丁目１５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,587 円／平米 12万7,569 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,890 円／平米 12万1,958 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,021 円／平米 14万5,533 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東黒石野１丁目１５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,915 円／平米 9万8,899 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,411 円／平米 11万7,069 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,184 円／平米 14万2,766 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（住） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東黒石野１丁目１５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,734 円／平米 13万7,973 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,321 円／平米 13万6,607 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,313 円／平米 14万3,193 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情