路線価 (2023) 岩手県盛岡市開運橋通1-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市開運橋通１番４５
価格時点	2023 年
駅名	盛岡駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市の中心部に位置する商業地域で、開運橋通、大通、菜園、中央通地区等との代替性が強い。需要者は、地元法人、個人事業主が中心である。同一需給圏はコロナ禍の行動制限緩和や旅行支援により通勤通学客や盛岡駅利用客の往来が増加して繁華性は回復しているが、空き店舗への新規テナントの入居は低調で、収益性の回復までには至っていない状況にある。土地取引は画地規模が様々で中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は盛岡市中心部の商業地域で、特に開運橋、菜園、大通地区等との代替性が高い。主たる需要者は、地元の事業者のほか、県外資本も認められる。近隣地域周辺は、大型商業施設「クロステラス盛岡」の立地効果もあり一定の集客力を有し、コロナ禍により低迷した商況は回復基調にあるが、コロナ禍前の状況までには至っていない。画地規模が様々であるため、取引総額の中心的な価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は飲食店舗、店舗付事務所ビル、複合商業ビルが中心の商業地域となっているが、家賃は土地建物の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って、自用目的での取引が中心であることから、市場性を反映した比準価格を主体に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検証を踏まえ、更には、盛岡市中心部の商業地域の需給動向を分析の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、取引事例比較法及び収益還元法を適用した。収益価格は比準価格に比し低位に試算されたが、収益還元法の適用においては想定要素を含み、賃料等の将来動向に不確実性を有する。本件では、市場における取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	盛岡駅東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市開運橋通１番４５
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼事務所用地
画地の形状等
間口	5.8 m
奥行き	17.3 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大通商店街の南側の裏通りに位置する古くからの商業地域
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の行動制限緩和や旅行支援により人の往来が増加して繁華性は回復しているものの、空き店舗への新規テナントの入居は低調で、収益性の回復までには至っておらず、地価の下落が続いている。 (2)コロナ禍により影響を受けた集客力は回復傾向にあるが、商況及び不動産需要はコロナ前の状況には至っておらず、テナントの入退去等の今後の動向を注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中低層の店舗兼事務所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)盛岡市の人口は微減、世帯数は微増。中心商店街（飲食店街）以外の商業地域はコロナ禍の直接的な影響は見られず、不動産市場も回復傾向にある。 (2)県内経済は、雇用所得環境に改善の動きがみられるなど、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)近隣地域の商業繁華性は回復しているが、空き店舗への新規テナントの入居は低調で、地価はコロナ禍以前の水準まで回復していない。 (2)コロナ禍により低迷した商況は回復基調にあるが、テナントの入退去等の今後の動向を注視する必要がある。
個別的要因	(1)角地で利便性が高く、画地は標準的であり、地域内において十分な競争力が認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市開運橋通１番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,679 円／平米 64万6,915 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,765 円／平米 63万3,975 円／坪
標準価格 平米 坪	18万740 円／平米 59万7,526 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市開運橋通１番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,320 円／平米 41万7,614 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,849 円／平米 69万455 円／坪
標準価格 平米 坪	19万209 円／平米 62万8,831 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市開運橋通１番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,182 円／平米 68万8,250 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,821 円／平米 63万7,466 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,023 円／平米 61万8,298 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市開運橋通１番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,410 円／平米 57万3,293 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,687 円／平米 62万3,799 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,659 円／平米 60万3,871 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	450 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市開運橋通１番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,776 円／平米 36万9,531 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,555 円／平米 54万713 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,526 円／平米 60万125 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	510 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情