路線価 (2023) 岩手県盛岡市東仙北2-220 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 盛岡市岩手県盛岡市東仙北２丁目２２０番
価格時点	2023 年
駅名	仙北町駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億2,700万 円 (3221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億2,700万 円 (3221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,073 円／坪 1平米 7万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は盛岡市内の路線商業地域一円である。需要の中心は物販・飲食を含む各種事業者で、大規模化傾向が強い路線商業地の性格から盛南方面に投資が集中する傾向が続いてきたが、盛南地区での街区整備が一段落し新規供給が減少しているため、背後地の良好な既存沿道地域を見直す傾向が見られている。尚、コロナ禍の影響は有るものの需要は比較的安定的な推移である。路線商業地域は画地規模がまちまちで市場での中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は盛岡市内の幹線道路沿線の路線商業地域で、主な需要者は県内外の商業事業者等である。同一需給圏においては、近隣地域の近傍で西側に広がる後発の盛岡南新都市などと競合関係にあり、路線商業としての先発優位性はみられない。近隣地域は他の代替関係にある路線商業地域との比較で競争力は漸減気味であり、需要は慎重で全般的に弱含みである。更地取引では７０，０００円／㎡前後の物件が需要の中心と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己所有の建物で営業する店舗等が中心の路線商業地域で、適切な賃貸事例の収集が困難であるため、収益価格は試算できなかった。取引も自己使用目的が中心であるので、代表標準地との検討を踏まえ、市内の路線商業地の需給動向を勘案の上、複数の取引事例を慎重に分析の上求められた信頼性及び市場実証性に富む価格である比準価格をもって本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自己所有の建物で営業する店舗及び事業所等が中心であるため、賃貸市場が未発達で適切な賃料水準を把握できないことから収益還元法を適用することはできなかった。比準価格は信頼性の高い取引事例をもとに試算された実証的な価格であるので比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに同一需給圏の商業地取引の状況も考慮して上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	仙北町駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	974.3 坪 (3221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	盛岡市岩手県盛岡市東仙北２丁目２２０番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	130 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	沿道サービス業務用地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	50 m
面積	3000 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	国道４号沿いの路線商業地域
街路	２５ｍ国道が標準
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道４号の沿道業務地域として早期に熟成した地域で、他の沿道地域の発展とともに永く停滞傾向にあったが、見直し機運が高まり業種等の転換により地域は再熟成化しつつあり、当面この傾向で推移するものと予測する。 (2)国道４号線沿いの早期に形成された沿道業務地域である。後発の類似地域との競合によりやや比較劣位の傾向にあったが、好立地等を背景に需要は維持され、当面この傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道サービス業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,073 円 1平米 7万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかな持直し基調にあるが、ウイズコロナの下、先行きは不透明である。 (2)疫病が蔓延するなか景気は一部に持直しの動きがみられるが、新型コロナウイルス新規感染者数が高水準で維持しているため負の影響が懸念される。
地域要因
(1)背後地の条件が弱く停滞していたが、近年業務系の新規投資もあり、路線商業地から、業務系施設混在型へと変化しつつある。 (2)競合する他の路線商業地の隆盛によりやや比較劣位の状況であったが、地価の相対的な低位化や良好な立地等を背景に需要は維持されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、選好性は維持されている。 (2)個別的要因に変動はなく、選好性は依然として維持されている。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東仙北２丁目２２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,620 円／平米 21万6,940 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,495 円／平米 20万6,608 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,827 円／平米 23万848 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,800 円／平米 23万759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東仙北２丁目２２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,455 円／平米 18万28 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,455 円／平米 18万28 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,547 円／平米 22万9,922 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東仙北２丁目２２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,343 円／平米 20万9,412 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,406 円／平米 20万9,620 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,970 円／平米 23万7,933 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東仙北２丁目２２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,559 円／平米 15万7,230 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,565 円／平米 20万3,534 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,097 円／平米 22万8,435 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,100 円／平米 22万8,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	盛公（商） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	盛岡市
地域	岩手県盛岡市東仙北２丁目２２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万627 円／平米 23万3,493 円／坪
推定価格 平米 坪	7万627 円／平米 23万3,493 円／坪
標準価格 平米 坪	7万346 円／平米 23万2,564 円／坪
査定価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	76 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情