路線価 (2023) 岩手県花巻市石鳥谷町中寺林第7地割38-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 花巻市岩手県花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
価格時点	2023 年
駅名	石鳥谷駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	343万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	343万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円／坪 1平米 1万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は石鳥谷町の市街地縁辺部及び郊外部に存する住宅地域一円の範囲と判定した。典型的な需要者は、世帯分離及び住替え等に伴う地元居住者等が中心で、圏外からの転入は少ない。人口減が続くなか、北は矢巾・紫波、また南は北上・花巻からの需要波及の程度も弱く、開発余地はあるもののミニ分譲等は少なく、不動産需要は低調である。土地は２４０㎡程度で３５０万円前後の取引が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は町の郊外に位置する住宅地域で、好地４～６地割、中寺林、南寺林地区との代替性が認められ、主たる需要者は地元の住替え希望者、地縁を有する者等である。石鳥谷町では、人口減少、地域経済の下振れ等により、不動産需要は減退傾向で、近隣地域においても、周辺に開発余地は残るが土地取引は減少している。不動産取引の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で４００万円前後、新築の一般住宅は総額２４００万円程度までと推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的の取引が大半であるなか、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。典型的な需要者は、類似不動産の取引価格、取引動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断し、よって、本件においては、比準価格を重視し採用し、収益価格を参考の上、更に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地域では、取引の中心は自用目的物件であり、アパート等の収益物件は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算されたと思料する。このような市場特性を考慮し、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とする実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石鳥谷駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	71.1 坪 (235 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	花巻市岩手県花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺に農地が残る国道背後の分譲住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後には農地も見られるが概ね熟成した住宅地域で、今後も現環境を維持していくものと予測する。土地取引は低調で、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。 (2)郊外に造成された分譲住宅地域で、周辺に開発余地はあるものの、不動産需要は低調で、地域要因に特段の変動は認められず、今後も現状を維持していくと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)花巻市全体では人口微減、世帯数微増。県内経済は持ち直し基調であるが、当町への転入需要は相対的に低く、住宅地需要はまだ弱い。 (2)県内経済は、総じてみれば緩やかに持ち直しているが、住宅投資は、原材料不足・価格上昇等の影響で弱い動きとなっている。
地域要因
(1)地価に影響を与える要因変動は特になく、底打ちしていない。 (2)周辺に開発余地は残るが、不動産需要は低調で、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)概ね標準的画地と認められ、個別的観点からの需要、競争力に特段の変動はない。 (2)西側の接面道路で、概ね標準的画地と認められ、近隣地域内における競争力の程度は標準的と判断する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,754 円／平米 3万2,247 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,934 円／平米 4万6,066 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,530 円／平米 4万8,036 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,336 円／平米 5万701 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,592 円／平米 4万8,241 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,448 円／平米 4万7,765 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万940 円／平米 3万6,168 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,077 円／平米 4万9,845 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,539 円／平米 4万8,066 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,886 円／平米 5万2,519 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,007 円／平米 4万9,613 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,458 円／平米 4万7,798 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	花巻石鳥谷（公） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	花巻市
地域	岩手県花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,929 円／平米 4万9,355 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,441 円／平米 4万7,742 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,441 円／平米 4万7,742 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情