路線価 (2023) 岩手県奥州市水沢東大通り3-254-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 奥州市岩手県奥州市水沢東大通り３丁目２５４番１
価格時点	2023 年
駅名	水沢駅 から 690m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	656万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	654万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奥州市水沢地区の中心部周辺の住宅地域一円。需要者の中心は奥州市内の居住者及び通勤者世帯で、熟成が進んだ市街地で開発の余地が少ないことから供給は既存の宅地が中心である。水沢地区の中心部に近い閑静な住宅地域を形成しているが、郊外部中心に商業投資等が進む中で水沢地区外延部の住宅地域に対する優位性を見出しにくくなっており、需要は伸び悩んでいる。土地は画地規模２５０㎡で７００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏の範囲は奧州市水沢中心部から近郊の住宅地域一円で、主たる需要者は市内の居住者及び通勤者らである。既成市街地のため供給は限られ、取引は建物付きの中古物件が多い。中心市街地に程近く利便性に優れているが、価格水準の低い郊外の分譲宅地等へ需要のシフトが見られ、地価は底打ちしていない。土地は２５０㎡程度で総額７００万円程度、新築の戸建物件は総額２８００万円程度が需要の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は水沢地区中心部に比較的近いため収益物件も見られるものの、旧来からの地主が資産運用を目的として建設した物件が多く、共同住宅を想定した収益価格は低位に試算された。一方比準価格は信頼性の高い複数の取引事例から得られた価格でその実証性は高い。居住の快適性が重視されている地域の特性を踏まえた結果、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえたうえで、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパート等も見られるが、地主の資産運用目的の物件が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性や類似不動産の取引水準等の市場動向を重視して取引される地域と判断されることから、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものと判断、採用し、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水沢駅東方
距離	690 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画が雑然とした既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奥州市岩手県奥州市水沢東大通り３丁目２５４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道４号線水沢バイパス東側に所在する閑静な既存住宅地域
街路	基準方位　北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性に優る住宅地域として熟成しており、開発余地が少ないことから地域要因に大きな影響を及ぼす新規開発等の計画も特になく、将来においてもほぼ現況のとおり推移するものと予測される。 (2)概ね熟成した住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持していくものと予測する。土地取引は活発ではなく、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万1,907 円 1平米 2万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奥州市全体の人口は微減、世帯数は微増。水沢地区の住宅地では相対的な価格が低位で商業施設の充実が進む郊外部を指向する傾向が定着している。 (2)奥州市全体では人口微減、世帯数微増。県内経済は持ち直し基調で、低金利も続いているが、宅地供給がやや過剰で、未だ住宅地需要は弱含み。
地域要因
(1)幹線道路に近く交通利便性に優れるものの、水沢地区外延部や江刺地区等で住宅地供給が進む中、地域内の宅地需要は低調に推移している。 (2)地域要因に特段の変動はないが、利便施設の郊外化により、当地域の相対的地位は低下している。
個別的要因	(1)西向き道路で競争力を維持している。 (2)概ね標準的画地と認められ、個別的観点からの需要、競争力に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奥州水沢（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢東大通り３丁目２５４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,661 円／平米 4万1,857 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,245 円／平米 7万6,848 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,964 円／平米 7万9,225 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢東大通り３丁目２５４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,057 円／平米 10万9,286 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,805 円／平米 10万5,147 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,940 円／平米 9万5,676 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢東大通り３丁目２５４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,489 円／平米 8万4,267 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,889 円／平米 8万2,283 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,140 円／平米 8万3,113 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢東大通り３丁目２５４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,810 円／平米 9万8,552 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,131 円／平米 9万6,307 円／坪
標準価格 平米 坪	3万990 円／平米 10万2,453 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢東大通り３丁目２５４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万91 円／平米 6万6,421 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,216 円／平米 7万3,446 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,188 円／平米 8万3,272 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情