路線価 (2023) 岩手県奥州市水沢佐倉河字東高山235-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	岩手県 奥州市岩手県奥州市水沢佐倉河字東高山２３５番４
価格時点	2023 年
駅名	水沢駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	388万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	386万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円／坪 1平米 2万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は奥州市水沢地区郊外の住宅地域一円。需要者の中心は住宅の一次取得者で奥州市内及び隣接町からの転入者が中心である。周辺には農地等も多く開発余地があるため小規模分譲地も散見される。値頃感のある住宅地域として一定の需要を保っているものの、水沢地区北西部では都市基盤の整備や商業施設の立地があまり進まず生活利便性に若干見劣りする。取引される価格帯は土地面積２００㎡で総額４００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は奥州市水沢郊外の住宅地域一円の範囲で、主たる需要者は市内の居住者及び通勤者らである。周辺には農地も多く残り開発余地はあるものの、店舗等の利便施設との接近性に劣り開発業者による新規開発の動きは弱い。需要は水沢東バイパスが延伸する市東側郊外へシフトしていると思われ、当地域の需要は弱含んでいる。土地は２００㎡程度で総額４００万円程度、新築の戸建物件は総額２５００万円程度が需要の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅が見られないことから戸建貸家を想定したうえで収益価格の算定を試みたが、土地建物の投資額に見合う戸建貸家の賃料水準が形成されていないことから純収益を確保することが困難で、結果として収益価格を試算できなかった。一方、複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って信頼性の高い比準価格が得られた。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅がほとんどの住宅団地でアパート等の収益物件は見られず、戸建貸家を想定したものの土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格を試算できなかった。自用の住宅取得目的の取引を中心に市場価格が形成される地域であることから、本件においては、比準価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものとして採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水沢駅北西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	奥州市岩手県奥州市水沢佐倉河字東高山２３５番４
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	水沢区北西部郊外の住宅地域で市立小学校周辺に戸建住宅地が見られる。
街路	基準方位　北、　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地も残っており市立小学校周辺で散発的に戸建住宅地の開発が見られるものの、住宅地域としての相対的地位に大きな変化はなく、当面ほぼ現状のとおり推移するものと予測される。 (2)農地も残り熟成途上の住宅地域であるが、現環境のまま維持していくものと予測する。土地取引は少なく、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)奥州市全体の人口は微減、世帯数は微増。水沢地区の住宅地では相対的な価格が低位で商業施設の充実が進む郊外部を指向する傾向が定着している。 (2)奥州市全体では人口微減、世帯数微増。県内経済は持ち直し基調で、低金利も続いているが、宅地供給がやや過剰で、未だ住宅地需要は弱含み。
地域要因
(1)郊外の住宅地域で戸建住宅の需要者が取得しやすい低位の価格帯のため一定の需要が認められるものの、供給量に対する需要は弱含みで推移している。 (2)公共下水道が整備されていないこともあり、地価はまだ底打ちしていない。
個別的要因	(1)西向き道路で競争力を維持している。 (2)概ね標準的画地と認められ、個別的観点からの需要、競争力に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢佐倉河字東高山２３５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,309 円／平米 7万448 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,309 円／平米 7万448 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8 円／平米 6万6,146 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢佐倉河字東高山２３５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,733 円／平米 6万1,931 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,060 円／平米 5万9,706 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,152 円／平米 6万3,317 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	奥州水沢（公） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢佐倉河字東高山２３５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,858 円／平米 5万9,039 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,333 円／平米 7万7,139 円／坪
標準価格 平米 坪	2万343 円／平米 6万7,254 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢佐倉河字東高山２３５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万98 円／平米 6万6,444 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,507 円／平米 6万4,490 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,844 円／平米 6万5,604 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	奥州水沢公示 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	岩手県
市区町村	奥州市
地域	岩手県奥州市水沢佐倉河字東高山２３５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,852 円／平米 6万5,631 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,598 円／平米 6万1,485 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,660 円／平米 6万4,996 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情